Conforme  a lo dispuesto en los Códigos Civil Federal y locales, las tierras, terrenos, fincas, departamentos, casas, es decir, los bienes inmuebles, sólo pueden ser de dominio público o de los particulares. Los bienes pertenecientes al dominio público son de la Federación, a los Estados o a los Municipios. Los bienes de dominio público se dividen en bienes de uso común  destinados a un servicio público o bienes propios.

Los bienes de uso común tienen la característica de ser inalienables e imprescriptibles. El régimen jurídico de estos bienes tiene sustento en los principios de inalienabilidad (no se pueden vender), imprescriptibilidad (no puede obtenerse su propiedad mediante usucapión) e inembargabilidad (no pueden embargarse). Pero estas características desaparecen mediante decreto de desafectación. Pueden aprovecharse de ellos todos los habitantes, con las restricciones establecidas por la ley; pero en aprovechamientos especiales de explotación será necesaria una concesión cumpliendo los requisitos que prevengan las leyes respectivas.

En este sentido, los bienes propiedad de los particulares y de todas las cosas que se encuentran dentro los hace dueños legalmente, salvo prueba en contrario.La propiedad es el derecho real por excelencia, y el  titular del derecho tiene un poder directo sobre la cosa para aprovecharlo total o parcialmente y de la que  nadie puede aprovecharse sin su consentimiento o autorización de la ley.

Por otro lado, los titulares de terrenos urbanos pertenecientes al régimen ejidal se dice que son propietarios plenos y podrán enajenarlos conforme al derecho civil, gracias a la  reforma agraria de 1992. Las tierras que originariamente eran para cultivo han cambiado para hacerlas residenciales, habitacionales o comerciales con planes y programas directores urbanos bajo el esquema del Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio vigente. Todo con base a la Ley General de Asentamientos Humanos y a la legislación urbana de cada entidad federativa.

Luego entonces, los terrenos o son propiedad del estado o de los particulares, y estos últimos los pueden adquirir  mediante diversas formas: OCUPACION, ACCESION, ENAJENACION, PRESCRIPCION ADQUISITIVA, ADJUDICACION, Y HERENCIA.

OCUPACION: La ocupación es el hecho jurídico que originariamente determina el derecho de propiedad y consiste en “el apoderamiento de una cosa que carece de dueño, con la intención de apropiarla”. Es el medio de adquirir la propiedad de manera originaria, a título gratuito, particular y entre vivos, de una cosa que no pertenece a nadie, mediante la detentación de la misma cosa en forma permanente y con el ánimo de adquirir el dominio. Supone la concurrencia de dos grandes elementos: la detentación de la cosa permanentemente, es decir, la posesión de ella y la carencia de dueño.  Este último elemento es determinante, pues si la cosa lo ha tenido o lo tiene, entonces pierde el carácter de ocupación para convertirse en prescripción.

ACCESION: La accesión es un medio de adquirir la propiedad consistente en “el derecho que tiene el propietario de una cosa de apropiarse todo lo que ella produce o se le une o incorpora, natural o artificialmente”.

ENAJENACION: La propiedad regularmente puede adquirirse por enajenación. Esto es, mediante la transmisión que del dominio de una cosa hace el propietario de ella a otra persona. Dentro de esta forma de transmisión de la propiedad está el contrato, que puede ser gratuito u oneroso. Será una enajenación onerosa, por ejemplo, la compraventa, y gratuita, la donación. Los trámites deben realizarse ante notario público, quien verificará su inscripción ante el RPP para dar certeza jurídica al acto y evitar fraudes o múltiples ventas. 

PRESCRIPCION ADQUISITIVA: La ley señala que los bienes inmuebles también pueden adquirirse por prescripción mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas en la ley. Deben reunirse las condiciones deposesión pacífica, continua, pública y en concepto de propietario. Cabe señalar al respecto que, de acuerdo a la ley, el juicio de prescripción no procede entre parientes.

HERENCIA: La herencia es un modo común de adquirir bienes inmuebles por la transmisión de los bienes del difunto. Y cuando toda la herencia se distribuya en legados, los legatarios serán considerados también herederos.

La Herencia de bienes inmuebles puede ser:

1. – Testamentaria

2. – Legítima

 La testamentaria es la manifestación de la voluntad del testador quien mediante testamento dispone a quien deja sus bienes y en qué proporción.

 Es in testamentaria o legítima cuando no hay testamento o no tiene validez, y para la adjudicación se sigue el orden señalado por la ley.

 No obstante lo anterior, numerosos predios se encuentran aún sin regularizar ocasionando un serio problema en nuestra sociedad. Suele pasar que los mismos familiares o  desconocidos se apropian de ellos. Reiteramos, el juicio de usucapión no procede entre parientes. Sin embargo, la ley denomina bienes vacantes los inmuebles que no tienen dueño cierto y conocido, y para estos efectos, dispone la inmatriculación administrativa o judicial cuando nunca ha sido inscrito ante el Registro Público de la Propiedad de la localidad donde se ubica el inmueble.

Para que proceda la inmatriculación, es requisito previo que el Registro Público emita un certificado donde exprese que el bien de que se trata no está inscrito. Al promover la inmatriculación, únicamente se está registrando la posesión. Quien promueva deberá acreditar que le asiste derecho para obtenerla, dejando a salvo los derechos de terceros. Una vez dictada la resolución de la solicitud deberá inscribir el título originario de la posesión, ya sea compraventa o donación, por lo que se presumirá una inscripción de posesión, y para obtener una declaratoria de propiedad deberán transcurrir cinco años a partir de la inscripción de posesión.

 Una vez transcurrido este tiempo, podrá solicitarse al juez mediante juicio de prescripción, declare que el solicitante se ha convertido en propietario e inscribir esa declaratoria judicial en el registro público de la propiedad.

Cuando exista controversia respecto a dos propietarios o poseedores, para determinar quién tiene mejor título, se deduce ejercitando la acción publiciana o plenaria de posesión por medio de un juicio contencioso y no en jurisdicción voluntaria.

 Es de explorado derecho que quien posee a título de propietario tiene una posesión originaria; el otro, una posesión derivada. La ley señala que en caso de despojo, el que tiene la posesión originaria goza del derecho de pedir que sea restituido en sus bienes por el que tenía la posesión derivada.

 Ante posesiones dudosas, la ley ordena que prevalecerá la posesión que se funda en justo título y cuando se trate de inmuebles, la que esté inscrita. A falta de título o siendo iguales, la más antigua. Se trata de reconocer el mejor derecho para poseer, a efecto de que sólo en juicio reivindicatorio pueda privarse al poseedor de la cosa, o bien en juicio de nulidad respecto al título para que como consecuencia de la misma proceda la restitución.

 Los términos "título" y "escritura" a veces se utilizan indistintamente, sin embargo, dependiendo de la operación que se debe completar un título o una escritura puede ser utilizada. La propiedad personal estrictamente usa títulos. Los inmuebles utilizan escrituras, y el título de las propiedades inmobiliarias  estrictamente se refiere a quién es dueño de la propiedad. La posesión de los inmuebles se legaliza mediante los títulos de propiedad o escrituras notariadas inscritas ante el Registro Público de la Propiedad, en ellas se certifica quien es el dueño legítimo, esto con el fin de evitar problemas con los antiguos propietarios o incluso familiares del antiguo dueño, en caso de que la propiedad esté intestada. Como podrá observarse,  para llevar a cabo lo descrito, serán necesarios los servicios de un abogado ya que no debemos poner en riesgo nuestro patrimonio.  

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Autor: felixfrancisco (Visita mi Oficina)