CONSULTANTE NANUK,

Presente:

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a sus preguntas jurídicas, le comento lo siguiente:

En el caso del Distrito Federal, elCONTRATO DE ARRENDAMIENTO se regula en las disposiciones normativas contenidas en los artículos 2398 al 2479 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor, siendo que conforme al artículo 2398 del citado Cuerpo de Leyes,EXISTE ARRENDAMIENTO CUANDO UNA PERSONA, LLAMADA ARRENDADOR, OTORGA A OTRA LLAMADA ARRENDATARIO EL USO O GOCE TEMPORAL DE UNA COSA, A CAMBIO DEL PAGO DE UN PRECIO CIERTO, DE TAL SUERTE QUE LAS ACCIONES QUE DERIVEN DE DICHO CONTRATO SON DE CARÁCTER PERSONAL Y PARA HACERLAS VALER SÓLO SE REQUIERE DEMOSTRAR SER TITULAR DE LOS DERECHOS QUE AMPARA DICHO CONTRATO, SIN QUE SE REQUIERA ACREDITAR LA PROPIEDAD DEL BIEN ARRENDADO NI LA AUTORIZACIÓN DEL PROPIETARIO QUE HUBIERA OTORGADO LA FACULTAD DE ARRENDAR, PUES ES SUFICIENTE DEMOSTRAR LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, entiende.

Además elCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEBE CELEBRARSE POR ESCRITO, y tratándose de arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitaciónNO PODRÁ SER MENOR A UN AÑO, aunado a ello que sus derechos Consultante como arrendatario son los siguientes:

“CAPITULO III

De los derechos y obligaciones del arrendatario

Artículo 2425. El arrendatario está obligado:

I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;

III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.

Artículo 2426. - El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.

Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

Artículo 2428. Lo dispuesto en el artículo 2422 respecto del arrendador, regirá en su caso respecto del arrendatario.

Artículo 2429. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza hasta el día que entregue la cosa arrendada.

Artículo 2430. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido.

Artículo 2431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

Artículo 2432. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Artículo 2433. Lo dispuesto en los dos artículos anteriores no es renunciable.

Artículo 2434. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo dispuesto en al artículo 2431, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá también de los daños y perjuicios.

Artículo 2435. - El arrendatario es responsable del incendio y quedará obligado a cubrir los daños materiales y perjuicios que se causen, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.

Artículo 2436. El arrendatario no responde del incendio que se haya comunicado de otra parte, si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara.

Artículo 2437. - Cuando son varios los arrendatarios y no se determine dónde comenzó el incendio, todos son responsables proporcionalmente en relación a los daños materiales y perjuicios que se causen y de la responsabilidad civil que se genere; y si el arrendador ocupa parte de la finca, también responderá proporcionalmente en lo s términos anteriores. Si se prueba que el incendio comenzó en la habitación de uno de los inquilinos, solamente éste será el responsable. Si el incendio es intencional, sólo responderá aquel que lo provocó.

Artículo 2438. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.

Artículo 2439. La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio.

Artículo 2440. – El arrendatario que va a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligación de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria, en un término no mayor de dos meses, contados a partir de la fecha en que se demuestre que se generó la relación de arrendamiento; y si no lo hace, será causa de rescisión.

Artículo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios.

Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 2443. La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa arrendada sin la descripción expresada o en el artículo anterior, la recibió en buen estado, salvo la prueba en contrario.

Artículo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan el edificio.

Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos casos.

Artículo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá el arrendamiento primero en fecha, salvo que se tenga la posesión material; en todo caso, predominará el arrendamiento del que tiene en su poder la cosa arrendada.

El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, será indemnizado por los daños y perjuicios causados, sin que sea menor al equivalente a tres meses del monto de la renta acordada.

Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito.

Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste Código.”

Consecuentemente, Usted Consultante, por una parte tiene derecho a que suCONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR ESCRITO, Y EL MISMO QUE LLEGASE A CELEBRAR CON SU ARRENDADOR DEBE SER POR UN AÑO POR LO MENOS, además de que, conforme al artículo 2447 del Código Civil del Distrito Federal, en los arrendamientos que han durado más de tres años, SI EL ARRENDATARIO HA HECHO MEJORAS DE IMPORTANCIA Y ESTÁ AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LA RENTA, TIENE DERECHO A QUE, EN IGUALDAD DE CONDICIONES, SE LE PREFIERA A OTRO INTERESADO EN EL NUEVO ARRENDAMIENTO DE LA FINCA, y goza del derecho del tanto, si el propietario quiere venderla, por ello en su caso puedeTOMAR UNA ACTITUD ACTIVA Y POSITIVA EJERCITANDO EN CONTRA DE SU ARRENDADOR, SU CORRESPONDIENTE ACCIÓN DE PREFERENCIA DE ARRENDAR EL CITADO INMEBLE EN IGUALDAD DE CIRCUNTANCIAS DE CUALQUIER OTRO POSIBLE ARRENDATARIO, sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:

[TA]; 5a. Época; 3a. Sala; S.J.F.; C; Pág. 1371; Registro: 344 855

“ARRENDATARIO, DERECHO DE PREFERENCIA DEL.

Conforme al artículo 2447 del Código Civil del Distrito Federal, en los arrendamientos que han durado más de cinco años, si el arrendatario ha hecho mejoras de importancia y está al corriente en el pago de la renta, tiene derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca, y goza del derecho del tanto, si el propietario quiere venderla; y si para establecer en su fallo que no se violó el precepto citado, la autoridad responsable consideró "que lógicamente es irrecusable que el texto legal presupone la expiración del contrato a cuyo titular se concede la preferencia, ya que en tanto permanezca vigente el contrato en favor del arrendatario, no se puede hablar de nuevo arrendamiento, ni de preferencia en igualdad de condiciones, ni darse la circunstancia de estar al corriente en el pago de las rentas", debe decirse al respecto, que el presupuesto de la expiración del contrato es correcto, pero no lo son las deducciones que hace la autoridad responsable, porque establece la posibilidad de que expirado un contrato de arrendamiento, se desconozca el derecho de preferencia arguyendo que su titular ya no es arrendatario y que, por lo mismo, el arrendador o propietario, ha reasumido todos los derechos de tal. La temporalidad del contrato y la naturaleza del derecho, revelan que el proceso es así: primero, la vigencia de un contrato de arrendamiento, por estipulación contractual o por ministerio de la ley, o sea, que el arrendatario disponga legalmente de la cosa arrendada; segundo, la propalación de otro contrato de arrendamiento con un tercero, dentro de aquella vigencia, debidamente notificado el arrendatario actual, y tercero, el momento indeterminado dentro de la misma vigencia, en que se cumplan las condiciones que requiere la existencia del derecho preferencial o el último momento de la propia vigencia, que es el presupuesto de que habla la responsable. Ahora bien, si durante la vigencia del contrato de arrendamiento del quejoso, el propietario celebró con un tercero otro contrato que comenzaría a correr a la expiración de aquél, y el propio quejoso reconoció no haber admitido las condiciones en que se estipuló el nuevo arrendamiento, no puede considerarse que se haya violado su derecho de preferencia, establecido por el artículo 2447 del Código Civil, sino que tal derecho se extinguió, de acuerdo con el artículo 2304 del mismo ordenamiento, al rechazarse, por el arrendatario, las condiciones del nuevo contrato.”

Amparo civil directo 5369/47. Compañía Mexicana de Cines, S. C. P. A. 16 de junio de 1949. Unanimidad de cinco votos. Relator: Roque Estrada.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA DE CONTROVERSIAS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 1085-2707

Celular: 55-3462-7069

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