Hola buenas tardes, me dirijo a este foro para solicitar su ayuda.

Estoy vendiendo mi casa, pero me acabo de encontrar con un problema, el comprador me dice que una vez que se firmen las escrituras ante el notario y me entregue el 50% restante del total de la compra yo debo dejar mi vivienda instantaneamente, que no me puedo quedar ni una semana en el inmueble para realizar mi mudanza a una nueva casa, supuestamente por las reformas a las leyes para evitar el lavado de dinero.

Pero me ponen en un gran problema pues yo no puedo mudarme a la que seria mi nueva casa hasta que yo no la pague y pues para pagarla necesito el 50% que me entregaran hasta concluir la venta de mi actual casa, por eso es que yo necesito saber si no tengo forma de solicitar o exigir un tiempo de por lo menos una semana para poder sacar a mi familia y mis pertenencias. Ademas que tal si yo me salgo de mi casa y se cae la venta de la misma ya no podria pagar la casa a la que me estoy "mudando"

Espero me puedan ayudar, muchas gracias

A partir del momento en que sea pagado por el comprador el precio de la casa y protocolizado ante Notario el contrato de compraventa, el adquiriente pasa a ser propietario del inmueble y, consecuentemente, usted deja de serlo, por lo que no está obligado bajo ninguna circunstancia, a concederle término para que desocupe la finca.

Lo anterior, porque si bien es cierto, la entrega de la cosa vendida puede hacerse en forma real, o en forma juridica o virtual, es decir, en la entrega material de la cosa vendida en el caso de la entrega real, o en la entrega virtual, que es cuando la ley la considera recibida por el comprador, aunque marerialmente no lo esté, en cualqueira de los dos casos, el vendedor no está obligado a entregarla si el comprador no ha pagado el precio; por tanto, al pagar el precio el comprador, como lo señale inicialmente, el comprador tampoco está obligado a esperar al vendedor para la entrega de la cosa vendida.

Consecuentemente, si el comprador le señala que, una vez perfeccionado el contrato y hecho el pago, deberá hacerle entrega del inmueble en un plazo no mayor a una semana, usted deberá desocupar la finca en ese término, so riesgo que, si no lo hace, dicho comprador esté en aptitud de demandarlo por la rescisión del contrato de compraventa por causa atribuible a usted, lo que lo obligará a devolverle las cantidades de dinero recibidas con sus correspondientes intereses, en tanto que él, no necesitará devolver la finca objeto del contrato, dado que no se le hizo entrega, ni material ni jurídica del mismo.

CONSULTANTE erickgo,

Presente:         

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Espero que la siguiente información acerca de LA COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE, le sea de utilidad en su caso:

DE LO QUE DEBE SABER ACERCA DE LA COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE:

Cuando por fin llegas al momento de concretar la compra de tu casa, habrás realizado un trabajo exhaustivo que incluye desde el instante cuando tomaste la decisión que era tiempo de adquirir una vivienda, solicitar y tramitar una hipoteca, buscar el inmueble que más se ajusta a tus necesidades y resolver todos los imprevistos en cada uno de los procesos. Ahora ya estás en el último peldaño para hacer realidad tu sueño, de ahí la importancia de seguir por el camino correcto que te convertirá en dueño legal de la casa.

El primer paso legal es conocer los documentos más importantes en la compra de tu casa, así como la información que debes revisar en cada uno de ellos.

Escritura

Este documento otorga seguridad jurídica sobre el inmueble en cuestión, incluye información tal cómo: dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos, nombre del propietario (única persona que puede vender la propiedad) y bajo qué régimen fue adquirido.

Solicita al vendedor copia de las escrituras, de su identificación oficial y acta de matrimonio, así como de los últimos pagos de predial y servicios. Estos son los pilares para saber que la casa que estás por comprar está en regla.

Adeudos

Aunque el "//metroscubicos/articulo/consejos/2012/06/15/principales-dudas-sobre-el-trabajo-del-notario" target="_blank" title="Principales dudas sobre el trabajo del notario">notario público en su momento verificará posibles gravámenes o problemas de litigios de la propiedad, tú debes cerciorarte de ello para evitar contratiempos cuando el proceso de compra esté más avanzado. Es importante que verifiques que no tenga adeudos, estos pueden ser:
• Gravamen: Este término se refiere a aquellos adeudos por créditos hipotecarios o problemas de embargos a la propiedad. Un gravamen aplica a vivienda nueva y usada usado. 
• Predial: En este rubro entran tanto propiedades nuevas como usadas. Es importante verificar que los pagos por este concepto estén al corriente.

• También debes consultar adeudos de servicios, pues son cuestiones que el notario no revisa. Lo mismo aplica para las cuotas de mantenimiento y administración en caso de que se trate de un departamento o casa en condominio.

Contrato de compra-venta

Este documento se usa tanto en la compra de una casa nueva como usada. Es un acuerdo legal que en caso de ser incumplido tiene repercusiones legales  mencionadas en el apartado de penalizaciones. Generalmente los vendedores recurren a un contrato machote, lo cual no está mal, siempre y cuando contenga las cláusula específicas del acuerdo, pues no todas las compras son iguales.

En este documento se especifican las condiciones en que se realizará la compra, como: fecha, lugar, características generales de la propiedad, precio y penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla.

Cuando el contrato esté listo, date el tiempo necesario (un par de días) para revisarlo y mostrárselo a un abogado especialista para su visto bueno. Si tienes dudas es el momento de aclararlas con el vendedor y hacer las modificaciones pertinentes en el documento. Después de esta revisión y una vez que el contrato satisfaga a ambas partes, debes firmarlo, para ya iniciar el proceso final de compra.

Proceso de la compra

Ya conoces los documentos relevantes que le darán forma jurídica a la compra de la casa. Ahora veamos el proceso para volverte dueño legal de la casa que estás por comprar.

"//metroscubicos/articulo/consejos/2012/10/12/herramientas-para-negociar-el-precio-de-tu-casa" title="Herramientas para negociar el precio de tu casa">Negocia el precio.- Generalmente cuando vas a comprar una propiedad usada puedes negociar el precio. Si cuentas con la asesoría de un agente inmobiliario tendrás su apoyo para darte una "opinión de valor", que se refiere a un precio sugerido, de acuerdo a su experiencia y a un análisis sobre el resto de las propiedades en venta, con características similares de la zona.

Anticipo.- Para cerrar el acuerdo de negociación y dejar por escrito el interés de ambas partes por la compra-venta se recomienda dar un anticipo, ya sea con un cheque o hacer una transferencia bancaria a nombre del vendedor (propietario legal). Generalmente este anticipo es del 10% del precio ya negociado. Por supuesto este dinero debe tener un respaldo jurídico y no debes darlo sin algún documento firmado, es aquí donde entra al juego el contrato de compra venta.

En el caso de una propiedad nueva, el anticipo se conoce como enganche, este monto varía entre 10 y 30% sobre el valor de la propiedad. Con este enganche se firma un contrato de promesa de compra-venta, en el caso de edificios o casas en construcción, para aquellos que son de entrega inmediata se firma ya el contrato de compra-venta.

Si vas a comprar con un crédito hipotecario, es el banco quien elige al notario, o bien, te ofrece una lista de notarios autorizados que puedes elegir.

En el caso de una compra entre particulares, pueden elegirlo de común acuerdo. Como comprador no estás obligado a hacer la transacción con el notario que el vendedor elija. Si sientes que hay dolo o mala fe en el notario, estás en todo el derecho de solicitar un cambio, aún si es el día de la firma de escrituras.

En la primera visita al notario, se le entregará la documentación de la casa: las escrituras. Es importante que acudas a esta reunión para que conozcas al notario, en caso de ser recomendación del vendedor. Podrás consultarle dudas y hacer empatía con él.

Funciones del notario.- A partir de este momento y hasta la firma de escrituras, el notario será quien se encargue del proceso. Una vez que es notificado de la compra-venta, éste inicia los trámites correspondientes para asegurarse que todo esté en regla. Solicita a las entidades correspondientes, certificados de no adeudo o de libertad de gravamen del bien inmueble. Este proceso no debe tardar más de 30 días hábiles.

Una vez que el notario tiene la certeza de no adeudos, gravámenes o problemas de derechos de propiedad, realiza un avalúo fiscal, con el cuál determinará los impuestos que deberás pagar como comprador. ESTE PROCESO ES EL ÚNICO QUE NO SE APLICA EN EL ESTADO DE MÉXICO, DONDE EL VALOR CATASTRAL FUNGE COMO VALUADOR PARA ESCRITURAR.

Elaborada la escritura, se fija la fecha para "//metroscubicos/articulo/consejos/2012/06/15/gua-para-escriturar-tu-casa" target="_blank" title="Guía para tramitar las escrituras de tu casa o departamento">la firma de las escrituras.

Firma de la escritura, ahora sí ya eres el dueño

La transmisión de derechos concluye cuando tanto comprador como vendedor se presenten a las oficinas notariales a la firma de las escrituras.

Es aquí cuando deberás liquidar la propiedad, ya sea con un cheque certificado o una transferencia bancaria, si optas por ésta última, deberás realizarla cuándo estés con el notario, para que desde sus oficinas él corrobore con el banco que el dinero ya se encuentra en la cuenta del vendedor.

Una vez que las partes hayan firmado, el notario presenta copia de los siguientes documentos: avalúo y certificados de no adeudo al Registro Público, con el correspondiente pago de impuestos para que el Registro haga la inscripción de la operación de compra-venta.

Ahora sí, puedes estar seguro que lo que acabas de firmar y el dinero que recién pagaste te convierte en el dueño de la casa que has soñado. ¡Felicidades!

En el caso de una vivienda nueva, las escrituras la firma el comprador ante el notario, posteriormente, una vez que el banco ha hecho la transferencia del pago total de la propiedad, le hace llegar las escrituras al desarrollador para su firma, entiende; saludos.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL CON ESPECIALIDAD EN CONTRATOS, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

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