CONSULTANTE laom21h_NR,
P R E S E N T E :
Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:
Espero que la siguiente información jurídica respecto al tema sobre el CONTRATO DE COPROPIEDAD, le sea de utilidad a fin de disipar sus dudas legales sobre el particular:
DE LA COPROPIEDAD
Articulo 938. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
Articulo 939. Los que por cualquier titulo tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
Articulo 940. Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los participes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
Articulo 941. A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.
Articulo 942. El concurso de los participes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.
Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los participes en la comunidad.
Articulo 943. Cada participe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ella conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.
Articulo 944. Todo copropietario tiene derecho para obligar a los participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Solo puede eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Articulo 945. Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudiera resultar ventajas para todos.
Articulo 946. Para la administración de la cosa común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los participes.
Articulo 947. Para que haya mayoria se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.
Articulo 948. Si no hubiere mayoría, el juez oyendo a los interesados resolverá lo que debe hacerse dentro de lo propuesto por los mismos.
Articulo 949. Cuando parte de la cosa perteneciere exclusivamente a un copropietario o a algunos de ellos, y otra fuere común, solo a esta será aplicable la disposición anterior.
Articulo 950. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho del tanto.
Articulo 951. Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la via publica, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de estos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podra enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, solo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.
Articulo 952. Cuando haya constancia que demuestre quien fabrico la pared que divide los predios, el que la costeo es dueño exclusivo de ella; si consta que se fabrico por los colindantes, o no consta quien la fabrico es de propiedad común.
Articulo 953. Se presume la copropiedad mientras no haya signo exterior que demuestre lo contrario:
I. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto comun de elevación;
II. En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en el campo;
III. En las cercas, vallados y setos vivos que dividan los predios rústicos. Si las construcciones no tienen una misma altura, solo hay presunción de copropiedad hasta la altura de la construcción menos elevada.
Articulo 954. Hay signo contrario a la copropiedad:
I. Cuando hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios;
II. Cuando conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
III. Cuando la pared soporte las cargas y carreras, pasos y armaduras de una de las posesiones y no de la contigua;
IV. Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y otras heredades, este construida de modo que la albardilla caiga hacia una sola de las propiedades;
IV. Cuando la pared divisoria construida de mampostería presenta piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie solo por un lado de la pared y no por otro;
V. Cuando la pared fuere divisoria entre un edificio del cual forme parte, y un jardín, campo, corral o sitio sin edificio;
VI. Cuando una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y las contiguas no lo estén;
VII. Cuando la cerca que encierra completamente una heredad, es de distinta especie de la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera.
Articulo 955. En general, se presume que en los casos señalados en el articulo anterior, la propiedad de las paredes, cercas, vallados o setos, pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su favor estos signos exteriores.
Articulo 956. Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades, se presumen también de copropiedad si no hay titulo o signo que demuestre lo contrario.
Articulo 957. Hay signo contrario a la copropiedad, cuando la tierra o broza sacada de la zanja o acequia para abrirla o limpiarla, se halla solo de un lado; en este caso, se presume que la propiedad de la zanja o acequia es exclusivamente del dueño de la heredad que tiene a su favor este signo exterior.
Articulo 958. La presunción que establece el artículo anterior cesa cuando la inclinación del terreno obliga a echar la tierra de un solo lado.
Articulo 959. Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deteriore la pared, zanja o seto de propiedad común, y si por el hecho de alguno de sus dependientes o animales, o por cualquiera otra causa que dependa de ellos, se deterioraren, deben reponerlos, pagando los danos y perjuicios que se hubieren causado.
Articulo 960. La reparación y reconstrucción de las paredes de propiedad común y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas, acequias, también comunes, se costearan proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor la copropiedad.
Articulo 961. El propietario que quiera librarse de las obligaciones que impone el artículo anterior, puede hacerlo renunciando a la copropiedad, salvo el caso en que la pared común sostenga un edificio suyo.
Articulo 962. El propietario de un edificio que se apoya en una pared común, puede al derribarlo renunciar o no a la copropiedad. En el primer caso serán de su cuenta todos los gastos necesarios para evitar o reparar los danos que cause la demolición. En el segundo, además de esta obligación queda sujeto a las que le imponen los artículos 959 y 960.
Articulo 963. El propietario de una finca contigua a una pared divisoria que no sea común, solo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.
Articulo 964. Todo propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus expensas, e indemnizando de los perjuicios que se ocasionaren por la obra, aunque sean temporales.
Articulo 965. Serán igualmente de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte en que esta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean necesarias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se haya dado a la pared.
Articulo 966. Si la pared de propiedad común no puede resistir a la elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo.
Articulo 967. En los casos señalados por los artículos 964 y 965, la pared continua siendo de propiedad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya sido edificada de nuevo a expensas de uno solo, y desde el punto donde comenzó la mayor altura, es propiedad del que la edifico.
Articulo 968. Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar mas elevación o espesor a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de copropiedad, pagando proporcionalmente el valor de la obra y la mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor.
Articulo 969. Cada propietario de una pared común podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad; podrá, por tanto, edificar, apoyando su obra en la pared común o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás copropietarios. En caso de resistencia de los otros propietarios, se arreglaran por medio de peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquellos.
Articulo 970. Los arboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son también de copropiedad, y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin el consentimiento de ambos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradictorio, en caso de desacuerdo de los propietarios.
Articulo 971. Los frutos del árbol o del arbusto común, y los gastos de su cultivo serán repartidos por partes iguales entre los copropietarios.
Articulo 972. Ningún copropietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventana ni hueco alguno en la pared común.
Articulo 973. Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota respectiva, si el participe quiere hacer uso del derecho del tanto. A ese efecto, el copropietario notificara a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para que dentro de los ocho dias siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, por el solo lapso del termino se pierde el derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno.
Articulo 974. Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.
Articulo 975. Las enajenaciones hechas por herederos o legatarios de la parte de herencia que les corresponda, se regirán por lo dispuesto en los artículos relativos.
Articulo 976. La copropiedad cesa: por la división de la cosa común, por la destrucción o perdida de ella; por su enajenación, y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
Articulo 977. La división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la partición, observándose, en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscribe su titulo en el Registro Público.
Articulo 978. La división de bienes inmuebles es nula si no se hace con las mismas formalidades que la ley exige para su venta.
Articulo 979. Son aplicables a la division entre participes las reglas concernientes a la división de herencias.
Ley del ISR
Copropiedad
INTRODUCCION
Copropiedad
Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
Para la administración de la cosa común que se tenga en copropiedad, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
Cada copropietario tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda, y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal.
La copropiedad cesa por la división de la cosa común, por la destrucción o pérdida de ella, por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario.
Ingresos que pueden obtener en una Copropiedad
POR DISPOSICION EXPRESA:
Por arrendamientos.
Por la enajenación de bienes.
Por la adquisición de bienes.
Por intereses (retención ISR definitivo).
Por los ingresos a que se refiere el Capítulo X "De los demás ingresos que obtengan las personas físicas", del Título IV
Ingresos que pueden obtener una copropiedad
ACTIVIDADES EMPRESARIALES
En el régimen general de la Ley del ISR.
En el régimen simplificado.
En el régimen de pequeños contribuyentes.
Ingresos que no puede obtener una Copropiedad
POR DISPOSICION EXPRESA:
Sueldos
Honorarios
En estos casos para efectos fiscales se considera que obtiene los ingresos al 100% quien presta el servicio.
Obligaciones de los integrantes de la Copropiedad
Obligaciones del representante común.
Llevar contabilidad, expedir y recabar la documentación fiscal.
Conservar los libros y documentación.
Retener impuestos.
Presentar pagos provisionales en proporción, (solamente en arrendamiento; enajenación y adquisición de bienes muebles; y en caso de los demás ingresos del Capítulo X.
Presentar declaración anual en proporción, por rentas, enajenación o adquisición de bienes, y cuando se obtengan ingresos de los señalados en el Capítulo X "De los demás ingresos (en dividendos es opcional)
Obligaciones de los integrantes de la Copropiedad
Obligaciones del representante común.
Llevar contabilidad, expedir y recabar los documentación fiscal.
Conservar los libros y documentación.
Llevar un registro de las operaciones que celebren con títulos valor emitidos en serie
Conservar contabilidad y los comprobantes de haber cumplido con las obligaciones fiscales.
Formular Balance y levantar inventarios al cierre de cada año.
Retener impuestos.
Presentar pagos provisionales conjuntos.
Presentar declaración informativa de ingresos, gastos y pagos provisionales proporcionales (N/A clientes y proveedores).
Presentar su declaración anual proporcional
Obligaciones de los integrantes de la Copropiedad
Obligaciones del representante común en REPECOS (No existe disposición expresa)
Llevar contabilidad, expedir y recabar los documentación fiscal.
Conservar los libros y documentación.
Retención de impuestos.
Presentar declaraciones de pagos trimestrales o semestrales, por la parte que le corresponda de los ingresos.
Este criterio es compartido de manera extraoficial por las autoridades fiscales.
Obligaciones del representando
Presentar pagos provisionales proporcionales solamente en arrendamientos, adquisición de bienes y en el caso de ingresos del Capítulo X.
Presentar declaración anual proporcional en el caso de rentas, adquisición y enajenación de bienes, y en el caso de los demás ingresos por actividades empresariales en el régimen general o en el régimen simplificado.
Al no existir disposiciones fiscales que regulen las obligaciones de los representados de una copropiedad, cuando éstos tributen en el régimen de REPECOS, cada uno deberá presentar las declaraciones de pagos trimestrales o semestrales, por la parte que les corresponda de los ingresos.
INSCRIPCION ANTE EL RFC
En Copropiedad
Además de las claves de obligaciones de pago de impuestos en la R-1 señalar las claves de:
*130
Representante común (copropiedad)
*131 Representante (copropiedad)
Sociedad conyugal y copropiedad
Ley del IVA
Para efectos del IVA, los integrantes de la sociedad conyugal y los copropietarios, deberán designar a un representante común, el cual cumplirá con todas las obligaciones de dicha ley. (art. 32 LIVA)
Beneficios Arrendamientos
Al presentar decls. de P.P. y del ejercicio por la parte de ingresos y deducciones que les correspondan; al determinar el impuesto, se ubicarán en un rango inferior de haberlo hecho en forma global
Beneficios Por la enajenación de bienes
- Al hacer el cálculo de la retención, los ingresos de cada uno de los cónyuges o copropietarios, será inferior al que les hubiera correspondido de haberse determinado por la totalidad de la ganancia obtenida.
- Exención en operaciones menores a $222,315.00 (cifra estimada para el cuarto trimestre de 2000), por cada miembro (caso en que el adquiriente no efectuará la retención ni se hará P.P.)
Beneficios Por adquisición de bienes
- Al separar ingresos origina que cada uno de los miembros al determinar el impuesto anual, se ubique en un rango inferior al que les hubiera correspondido.
Beneficios Régimen simplificado a través de una copropiedad, en los siguientes sectores:
- AGAPES
- Autotransporte
- De carga de materiales para construcción, productos del campo, carga general, carga urbana y grúas.
- De carga federal.
- De pasajeros urbano y suburbano.
- Foráneo de pasaje y turismo.
Beneficios DIVIDENDOS:
-
IDEM ANTERIORES cuando no opten por no acumular dichos ingresos en su declaración anual, y considerar el ISR pagado como pago definitivo.
DERECHO CIVIL
Copropiedad y propiedad en condominio
Copropiedad. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.
Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:
1º. Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.
2º. Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino.
Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos de vista:
a)Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca.
Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar
a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.
b)Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.
c)Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su
naturaleza.
d)Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.
e)Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte. La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato.
Puede también nacer de la prescripción que tiene características de hecho y de acto jurídico. También
la copropiedad puede originarse por causa de muerte.
f)Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico. Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.
Propiedad en condominio. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acdón divisoria y son inseparables de la propiedad individual.
El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino, se denomina unidad privativa.
Los condominios se pueden clasificar de la siguiente manera:
1. De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes los condominios pueden ser:
a)Simples, cuando las áreas comunes y sus obras
de infraestructura y equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal, o;
b)Compuesto, cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.
2. En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser:
a)Horizontal: cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.
b)Vertical: cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas, o;
c)Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
La situación de copropiedad o condominio se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos. Así el artículo 392 del Código Civil indica que " Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Por lo tanto para que exista es necesario:
• Una Pluralidad de titulares: no hay límite máximo; pudiendo tratarse de personas físicas o jurídicas.
• Una unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.
• Una "división intelectual" en cuotas, que son disponibles por sus respectivos titulares.
Un ejemplo típico de condomino es cuando una vivienda o cualquier otro bien pertenece a varios titulares.
El régimen por el que se regirá
la comunidad viene establecido en el segundo párrafo del artículo 392: "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".
Por lo tanto la comunidad se regirá:
• Por lo pactado por las partes.
• Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad de pastos, comunidad hereditaria, etc.)
• A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil y que explicamos a continuación.
Por lo tanto, todas las normas que señalamos a continuación son dispositivas, ya que por acuerdo o contrato de las partes podrá disponerse cualquier otra cosa, excepto aquellas que se refieren al derecho a ejercer la acción de división y la libre disposición de cada comunero sobre su cuota.
Las normas señaladas en nuestro Código Civil, en defecto de pacto, son las siguientes:
[pic][pic][pic]Contribución en los beneficios y en las cargas:
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
Uso de las cosas comunes:
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Contribución a los gastos:
Todo copropietario tendrá derecho para obligar
a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Se trata de aquellos gastos necesarios para la conservación de la cosa común, no de aquellos suntuarios o de puro lujo. La renuncia de la cuota implica que se incrementan las cuotas de los demás en proporción a la cuota que tuvieran.
Alteraciones en la cosa común:
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Administración y disposición de la cosa común:
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Hay que distinguir los actos de administración (alquilar la vivienda común), que exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los actos de disposición (vender, hipotecar, etc), en cuyo caso se exige unanimidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable lo anterior.
Libre
disposición de su cuota:
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Se refiere, naturalmente, a vender, ceder o hipotecar "su cuota", no la propiedad entera. También hay que tener en cuenta que el resto de copropietarios podrán usar del retracto (derecho a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago) en el caso de enajenarse a un extraño.
Acción de división:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Existe por tanto el derecho de cada uno de los comuneros de solicitar la división de la cosa común.
Más Información: Guía: Cómo se disuelven las comunidades de bienes o proindivisos.
Como decíamos anteriormente al hablar de la situación de copropiedad o condominio, esta se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos, y uno de los derechos reconocidos a cada uno de los comuneros es la acción de división.
Señala el Código Civil que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común".
No obstante, será válido el
pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención. Los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
La comunidad implica una cotitularidad -varios sujetos sobre el mismo objeto- en que no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre toda la cosa pro indiviso, es decir, cada cotitular tiene una cuota o parte alícuota de la cosa o derecho: dicha cuota es disponible y renunciable, puede, en todo momento, pedir la división física de la cosa o derecho (actio communi dividundo).
Por ello, se concibe la comunidad como una situación transitoria, que puede desaparecer por el ejercicio de la acción de división y, mientras tanto, cada comunero tiene el poder exclusivo e independiente de su propia cuota (pudiendo enajenarla o renunciar a la misma).
Tipos de división
Si la cosa es divisible se hará la división material, adjudicándose una parte o porción de la misma a cada copropietario.
Si la cosa es indivisible, por indivisibilidad física o porque resultaría inservible para el uso a que se destina, se hará la división económica, mediante la adjudicación a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el precio entre todos ellos, también según sus cuotas.
Procedimientos para realizar la división
[pic][pic][pic]La
división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.
1) Por los copropietarios
Por unanimidad, medianta el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia.
2) Por árbitros o amigables componedores
Serán nombrados por los copropietarios y deberán formar partes proporcionales a la cuota de cada uno, evitando los suplementos a metálico.
3) Por Vía Judicial"Actio communi dividundo"
Se trata de una acción judicial que dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía. En caso de no llegar a un acuerdo puede terminar en la venta en pública subasta del bien.
Ver Modelo de Demanda solicitando la división de la cosa común
Efectos de la división frente a terceros
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para
sostener su validez.
Régimen subisidiario
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia.
Más Información: Guía: Cómo se disuelven las comunidades de bienes o proindivisos.
La comunidad hereditaria se produce cuando adquieren una herencia varias personas, que son los coherederos. Estos tienen un derecho no sobre bienes hereditarios concretos, sino sobre el conjunto que integra el contenido de la herencia. Se trata de una comunidad transitoria, que comienza con la adquisición de la herencia y termina con partición de la misma y subsiguiente adjudicación de bienes concretos. No obstante esta situación puede alargarse en el tiempo.
Con la partición de la herencia cesa la comunidad hereditaria y el derecho en abstracto que tienen los coherederos sobre la herencia deviene derecho concreto sobre los determinados bienes que han sido adjudicados a cada uno.
También puede ocurrir que se proceda a la partición de la herencia y algunos bienes se adjudiquen a varios coherederos de forma conjuta. A partir de ese momento habrá que seguir las reglas del pro indiviso.
Por lo tanto, la comunidad hereditaria está formada por todos los herederos, que tienen derechos sobre el conjunto de la herencia, no sobre bienes concretos.
La comunidad hereditaria se regirá en su funcionamiento por las siguientes reglas:
• Por las impuestas por el testador y por los pactos establecidos entre los coherederos
• Por las disposiciones recogidas en el Código Civil
en materia de partición, colación y pago de deudas hereditarias.
• Por lo señalado para las situaciones de pro indiviso, ajustándolas al supuesto específico de la comunidad hereditaria.
Disposición de la cuota hereditaria
Todo coheredero tiene la plena titularidad de su participación o cuota en la herencia y puede enajenarla, cederla o hipotecarla, si bien los efectos de estos actos quedará concretado en los bienes que se le adjudiquen en la partición al cesar la comunidad. No obstante, si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber.
Para disponer de cualquiera de los bienes concretos de la herencia es necesaria la unanimidad de todos.
Administración de los bienes hereditarios
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Los coherederos deben abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno haya
percibido de los bienes hereditarios, las impensas útiles y necesarias hechas en los mismos, y los daños ocasionados por malicia o negligencia.
La facultad para pedir la división de la herencia y sus excepciones
Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división.
Por lo tanto, cualquier coheredero puede solicitar la partición de la herencia.
Más Información: Guía: Cómo se disuelven las comunidades de bienes o proindivisos.
Con la partición de la herencia cesa la comunidad hereditaria y el derecho en abstracto que tienen los coherederos sobre la herencia deviene derecho concreto sobre los determinados bienes que han sido adjudicados a cada uno.
También puede ocurrir que se proceda a la partición de la herencia y algunos bienes se adjudiquen a varios coherederos de forma conjuta. A partir de ese momento habrá que seguir las reglas del pro indiviso con respecto a esos bienes.
Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división. Pero, aun cuando la prohíba, la división tendrá siempre lugar mediante alguna de las causas por las cuales se extingue la sociedad.
Las causas por la que se extingue la sociedad son las siguientes:
1. Cuando expira el término por que fue constituida.
2. Cuando se pierde la cosa, o se termina el negocio que le sirve de objeto.
3. Por muerte, insolvencia, incapacitación o declaración de prodigalidad de cualquiera
de los socios.
4. Por la voluntad de cualquiera de los socios (de buena fe y en tiempo oportuno).
También es posible que exista un pacto de indivisión entre los coherederos, o que la partición quede en suspenso en circunstancias especiales (así el artículo 966 del Código Civil señala que la división de la herencia se suspenderá hasta que se verifique el parto o el aborto, o resulte por el transcurso del tiempo que la viuda no estaba encinta. )
Actos previos a la particion
En primer lugar, si el fallecido estaba casado, hay que liquidar el régimen económico matrimonial para determinar que bienes correspondían a la comunidad conyugal, cuáles se adjudican a la viuda y cuáles al fallecido.
Además, hay que tener en cuenta la 'colación', que se da cuando en una herencia legitimarios que ya han recibido bienes en vida del causante. Nuestro Derecho considera voluntad presunta del causante que todo lo que hubiera donado o transmitido en vida gratuitamente a sus legitimarios (salvo algunas otras excepciones y salvo que el fallecido hubiese dispensado la colación) lo hacía como anticipo de la herencia.
Por ello, estos herederos toman de menos tanto como lo que hubieran ya recibido en vida.
Estructura de la partición
Para realizar la partición hay que hacer una serie de operaciones:
• Inventario de todos los bienes que constituyen la herencia tal y como vimos anteriormente, con descripción los mismos, de forma que se posibilite y facilite su inscripción en los registros correspondientes.
• Evalúo o tasación de
los bienes. Debe indicarse el valor de los bienes inventariados.
• Liquidación. Con la liquidación se trata de hallar el haber líquido, de esta forma a los bienes inventariados se le descuentan las deudas y demás cargas.
• Adjudicación. Para ello se harán lotes y se adjudicarán entre los coherederos.
Forma de la partición
La partición puede hacerse en un cuaderno particional privado y luego elevarlo a público y protocolizarlo ante Notario.
Formas de hacer la partición
Fundamentalmente existen cuatro vías para realizar la partición: la realizada por el propio testador, generalmente en el mismo testamento, la realizada por contador-partidor nombrado por él, la realizada a falta de las anteriores por acuerdo unánime de los interesados, y a falta incluso de dicho acuerdo, la realizada judicialmente.
[pic][pic][pic]La partición hecha por el testador
Si el testador hubiera realizado en el testamento la partición, los herederos han de sujetarse a la misma, dado que la voluntad del testador es la norma suprema que rige la sucesión. Lo habitual es que no se repartan bienes concretos ya que el testador desconce cuales serán en el momento del fallecimiento, sino que se fijan unas normas particionales que deban seguirse en la partición.
Así, puede haber dispuesto la adjudicación de bienes concretos a algún heredero disponiendo el pago en metálico de la legítima de los demás hijos. Pero, en todo caso, debe respetar el pago de las legítimas de los herederos forzosos.
La partición hecha por el testador no tiene eficacia
hasta el momento de su muerte.
La partición hecha por contador-partidor
El testador podrá encomendar por acto inter vivos o mortis causa para después de su muerte la simple facultad de hacer la partición a cualquier persona que no sea uno de los coherederos.
No habiendo testamento, contador-partidor en él designado o vacante el cargo, el Juez, a petición de herederos y legatarios que representen, al menos, el 50 % del haber hereditario, y con citación de los demás interesados, si su domicilio fuere conocido, podrá nombrar un contador-partidor dativo, según las reglas que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece para la designación de Peritos. La partición así realizada requerirá aprobación judicial, salvo confirmación expresa de todos los herederos y legatarios.
La partición hecha por los coherederos
Cuando el testador no hubiese hecho la partición, ni encomendado a otro esta facultad, si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia de la manera que tengan por conveniente.
Los coherederos deben abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno haya percibido de los bienes hereditarios y los daños ocasionados por malicia o negligencia. Los gastos de partición, hechos en interés común de todos los coherederos, se deducirán de la herencia; los hechos en interés particular de uno de ellos, serán a cargo del mismo.
La partición judicial
Cuando la partición no haya sido hecha por el testador ni éste haya nombrado un contador-partidor,
ni se haya nombrado un árbitro, en el supuesto de que se practique la partición convencional y los interesados en ella no lleguen a un acuerdo, se acude a la partición judicial, a la que se refiere el artículo 1059 del Código Civil: cuando los herederos mayores de edad no se entendieren sobre el modo de hacer la partición , quedará a salvo su derecho para que lo ejerciten en la forma prevenida en la L.E.C.
Cuando habla de herederos deben comprenderse no sólo éstos, sino todos los sujetos legitimados para pedir la partición: legatario de parte alícuota, herederos y cesionarlos de unos y otros, cónyuges, etc. Es decir, cualquier coheredero.
A la solicitud deberá acompañarse certificado de defunción del fallecido y documento que acredite la condición de heredero o legatario. Una vez solicitada la división, cuando así se haya pedido, podrá acordarse la intervención de los bienes del fallecido y la formación de inventario. Posteriormente se mandará convocar Junta de herederos, presidida por el Secretario Judicial para que se pongan de acuerdo en el nombramiento de un contador que practique las operaciones divisorias de los bienes, así como sobre el nombramiento de peritos que hayan de intervenir en la valoración de los mismos.
Una vez practicadas las operaciones divisorias por el contador se dará traslado a las partes para que se opongan si lo estimen conveniente. Si así fuese el Tribunal convocará al contador y a las partes a una comparecencia, que se celebrará dentro de los diez días siguientes.
El procedimiento puede terminar en cualquier momento si las partes llegan a un acuerdo.
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Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.
ATENTAMENTE
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