Estado de Referencia: Puebla

Estimados abogados

  Por este medio les envío un afectuoso saludo y aprovecho para felicitarlos por la invaluable labor social que llevan a cabo. 

En 1988 compré, un departamento de interés social obteniendo un crédito hipotecario con el entonces Banco Internacional S. A de C.V., hoy HSBC.

Estuve pagado puntualmente hasta  en 1994 me case y me fui a vivir aparte por lo que adquirí un departamento por medio de un crédito Infonavit. Mi hermana y mi madre continuarían pagando el crédito con el Banco y yo les ayudaría quincenalmente con dinero. Todo iba bien hasta que llegó el fatal día en que mi hermana falleció por una enfermedad llamada Tromboembolia Pulmonar, en el año de 1997. Fue un golpe muy duro ya que nos dejaba con el pago del crédito Hipotecario  y a su hijo en calidad de huérfano a los 14 años de edad.

Decidimos que mi madre se fuera a vivir con mi hermana mayor  y mi sobrino, con mi esposa y yo, lo apoyaríamos para que siguiera estudiando. El departamento se rentaría para que se pudiera seguir pagando. Todo eso funcionó hasta el año 2001. Cuando la persona que rentaba nos propuso que le traspasáramos el departamento y que en lugar de darnos dinero nos daría una casa que está ubicada en la ciudad de Huejotzingo, Puebla. Su esposo estaba pagando esa casa por medio de Infonavit  pero, obviamente no le convenía dejar de pagar además de que le descontaban vía nómina por lo que no había ningún problema. En mi afán de darle a mi madre un lugar dónde vivir pero no tener que pagar más de lo que me descontaban de infonavit ya que mi sueldo apenas me alcanzaba además de que ya tenía dos niños pequeños. Por lo anterior optamos por hacer lo siguiente:

Traspasaríamos el departamento  en cuestión y mi madre se iría a vivir a la casa que nos darían por dicho departamento junto con mi sobrino el cual trabajaría para ayudarse. Mi departamento de infonavit lo daríamos en renta y con ese dinero rentaríamos una casa cerca de donde viviría mi madre para estar pendiente de ella ya que es una persona mayor (tiene 81 años),  sufre de hipertensión y tiene que estar en constantes chequeos médicos y análisis clínicos.

Pues resulta que la persona que se quedó con el departamento en traspaso, tuvo problemas con su esposa se divorciaron, él se fue a Cuba  por lo que ya no siguió pagando ni el departamento al banco ni la casa a infonavit. Entonces tratamos de recuperar el departamento y regresarle su casa pero la esposa, que vivía allí con sus dos hijos, no se quería salir. Habíamos firmado un contrato de arrendamiento pero, para mi desgracia, lo extravié en la mudanza. Finalmente después de aprox. Dos años logramos que se saliera pero ya nos había dejado endeudados con el Crédito Hipotecario, el agua y la luz.

El banco ya había vendido la hipoteca a una Recuperadora de Crédito, por lo que me puse en contacto con ellos para ver la forma de ponerme al corriente. Me dijeron que debía la cantidad de $ 99,000.00 y que les propusiera una forma de pago a cuatro años. Les envié mi propuesta pero no la aceptaron por lo que ellos me propusieron una. Les dije que estaba de acuerdo, entonces me dijeron que esa propuesta la iban a someter a consideración de los inversionistas para ver si la aceptaban que esto tardaría mucho tiempo y que en cuanto la aceptaran me mandarían los papeles para comenzar hacer los pagos. Estuve esperando hasta que hace una semana me llegó la notificación de una demanda. Por la que requieren el pago de $ 110,000.00 más $ 143,000.0 de intereses moratorios.

Estoy preocupado porque la verdad no puedo pagar esas cantidades. Actualmente mi sueldo apenas alcanza para alimentación, pasajes, gas, luz etc. Mi esposa trabaja pero como es asesora en INEA apenas gana para ayudarme con el agua, gastos de la escuela de mis hijos y para completar para alimentación.

Actualmente el departamento se renta en $ 1800.00 de ahí le doy $1000.00 a mi madre para que pague su renta y $800.00 los tomo para completar  la mía. El departamento de Infonavit lo rento en $1100.00 y ese dinero lo tomo para pagar gastos de mi casa y ayudarle a mi madre con su luz y otros gastos. Por lo que no me es posible juntar para pagar lo que me están cobrando.

Saludos cordiales y muchas gracias por su ayuda

Eugenio Jesús Morales Pereyra.

Y cuál es la consulta o la duda?

Perdón, creo que no fui muy específico. Resulta que no puedo pagar esas cantidades que me requieren. Además no quiero perder el departamento porque es una fuente de ingresos para ayudar a mi madre enferma. ¿Qué puedo hacer?, Me han dicho que en un juicio, el juez determina si el inmueble ya fue pagado ahonque no se haya cubierto la cantidad que cobra el banco o no se hayan amortizado todos los pagos. ¿Qué pruebas tendría que presentar cuando no me es posible seguir pagando?

Gracias por su valios ayuda

PRIMERO QUE NADA DEBE DE CONTESTAR LA DEMANDA Y DAR BATALLA EN EL JUICIO, OPONIENDO LAS EXCEPCIONES Y DEFENSAS, ADEMAS DE RECONVENIR (CONTRADEMANDAR) LA PRESCRIPCION DEL ADEUDO Y LA GARANTIA HIPOTECARIA PUES PARECE QUE HAN PASADO MAS DE 10 AÑOS SIN QUE SE HUBIESE EJERCIDO ACCION LEGAL HASTA AHORA, ADEMAS DE HACER VALER LA FALTA DE LEGITIMACION DE QUIEN AHORA RECLAMA EL CREDITO, TRATANDO DE ALARGAR LO MAS POSIBLE EL JUICIO A EFECTO DE IR JUNTANDO ALGO DE DINERO Y QUIZAS EN EL REMATE TRATAR DE ADQUIRIR EL INMUEBLE POR MEDIO DE UN TERCERO.

ASESORESE.

CONSULTANTE eugenoj.morales_NR,

Presente:         

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Lo que su Servidor le sugiere que haga Usted Consultante en este caso, ES TOMAR UNA ACTITUD POSITIVA Y ACTIVA EN SU ASUNTO, y que tome Usted la iniciativa de acción demandando civilmente primero usted al ACREEDOR DE DICHO INMUEBLE, la acción de mejoras que en su caso hubiese realizado en el citado bien inmueble que nos refiere, ya que en términos de la fracción II del artículo 810 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor, y sus correlativos para los demás Códigos Civiles de los demás Estados de la República, al poseedor de buena fe que haya adquirido la posesión por título traslativo de dominio, tiene entre otro, los derechos siguientes: El de que se le abonen todos los gastos necesarios, lo mismo que los útiles, teniendo derecho de retener la cosa poseída hasta que se haga el pago; por lo que es procedente que mediante esta acción Usted Consultante pueda retener el citado bien inmueble, hasta en tanto el ACREEDOR DE ESE INMUEBLE no le haga pago de esas mejoras que en su caso hubiese realizado en dicho bien inmueble, debiendo incluir en las mismas obviamente el aumento en su valor de PLUSVALIA, de esta manera cuando el ACREEDOR LO DEMANDE EN UN JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO, PARA OBTENER EL PAGO DE SU CRÉDITO, COMO SU JUICIO CONSULTANTE SERÍA EL PRIMERO EN RADICARSE EN UN JUZGADO CIVIL, EL JUEZ ANTE EL CUAL SE ESTÉ TRAMITANDO SU JUICIO EN EL CUAL EJERCITA LA ACCIÓN DE MEJORAS, ORDENARÁ QUE EL SEGUNDO JUICIO, ES DECIR EL ESPECIAL HIPOTECARIO EN SU CONTRA SE ACUMULE AL PRIMER JUICIO YA REFERIDO, PARA QUE AMBOS SE RESUELVAN EN UNA SOLA SENTENCIA, Y COMO EN ESTE CASO SE ACTUALIZARÁ LA FIGURA JURÍDICA DE LA CONFUSIÓN DE DEUDAS, EL JUEZ SIMPLEMENTE REALIZARÁ LA OPERACIÓN ARITMÉTICA CORRESPONDIENTE DE LO QUE USTED LE DEBE A SU ACREEDOR, POR CONCEPTO DE SU CRÉDITO HIPOTECARIO, ASÍ COMO LO QUE LE DEBE SU ACREEDOR A USTED POR CONCEPTO DE LAS MEJORAS, Y SI UNA VEZ HECHA ESTA OPERACIÓN ARITMÉTICA RESULTARA ALGÚN REMANENTE EN FAVOR DE ALGUIEN EL JUEZ ORDENARÁ EXTINGUIDA LA DEUDA POR MINISTERIO DE LEY, Y EL REMANENTE RESTANTE ORDENARÁ QUE SE LE PAGUE A LA PARTE QUE SE LE DEBA, DE ESTA MANERA PUEDE BAJAR CONSIDERABLEMENTE USTED CONSULTANTE EL MONTO DE SU ADEUDO, ENTIENDE, CREANDO ASÍ CONDICIONES DE NEGOCIACIÓN FAVORABLES PARA USTED DE LAS CUALES EN ESTE MOMENTO CARECE EN SU ASUNTO, entiende, sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:

[TA]; 5a. Época; 3a. Sala; S.J.F.; XCVIII; Pág. 112; Registro: 345 348.

“POSESION DE BUENA FE ADQUIRIDA POR TITULO DE DOMINIO.

Conforme al artículo 810 del Código Civil del Distrito Federal, para que el poseedor pueda tener los derechos que dicho precepto enumera, es necesario que su posesión sea de buena fe y que la haya adquirido por título traslativo de dominio.”

Amparo civil directo 5754/45. Román Abacuc G. 10 de noviembre de 1948. Mayoría de tres votos. Disidentes: Vicente Santos Guajardo y Roque Estrada. Ponente: Carlos I. Meléndez.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 3182-2696

Celular:55-3462-7069              

E-MAIL: l c y a . j o r g e m  a r r o b a g m a i l . c o m (minúsculas y todo junto)

Muchas gracias a los abogados Permalink y Jorge Ariel Morales por su consejo voy hacer lo que me sugieren.

Una nueva pregunta para este caso.

 ¿ Cúanto tiempo tarda un juicio como este ?.

  Gracias

Es un juicio ORDINARIO CIVIL, y por lo tanto los tiempos son los más largos, depende de la pericia de tu abogado, pero estimo un promedio en primera instancia de 6 meses a un año, suerte en su caso, saludos a todos los CONSULTANTES  DE ESTE FORO DE MÉXICO LEGAL.