Estado de Referencia: Estado de México

Jocelyn S.

Buenas tardes, primeramente les envío un cordial saludo esperando su ayuda en el caso que a continuación expondre. Mi hermana adquirió una casa mediante un traspaso a inicios del año 2000, aproximadamente, sin percatarse y sin ser informada por parte de BANAMEX que la casa tenía un adeudo (15 mil pesos), deuda que ella pagó. Unos años más adelante por diversas situaciones dejo de pagar ocho mensualidades, situación que por desgracia ella no arregló inmediatamente con el banco y la situación llegó hasta un jurídico el cual le informó que la deuda inicial, aproximadamente de 10 mil, había aumentado a 150 mil pesos. Ante esta situación se intentó llegar a un arreglo con el banco de tal manera que se pagara lo justo sin embargo el jurídico que lleva el caso de la deuda se negó a disminuir el costo de la misma, para lo cual inició en el año 2009 el juicio especial hipotecario en contra del dueño original, la persona que le hizo el traspaso a mi hermana. De este juicio se dio la resolución por parte del Juez 29° de lo civil en el mes de febrero de este año, en la cual se dictamino el remate de la casa, de lo cual mi hermana no estuvo enterada, ni de la resolución, ni del juicio, sino hasta hace unos días nos enteramos de esta situación porque llegaron a la casa avisos de unos despachos particulares informando que en la gaceta oficial del Edo. de México aparecía publicado el remate de la casa, la cual se encontraba en la segunda almoneda para celebrarse el 25 de octubre de este año en la mañana. No sabemos qué es lo que procederá después de este segundo remate, estuvimos leyendo algunas cosas pero no tenemos la certeza de que ocurrirá ya que no teníamos conocimieto de la orden del primer remate, ni de que ésta había sido la resolución de un Juez. Si bien la demanda esta en contra del antiguo dueño, él le firmó un poder notarial irrevocable a mis papás quienes tampoco fueron notificados de la situación del remate, por ello mi pregunta es qué se puede hacer en esta situación ya que en el banco no se nos quiere proporcionar la información del remate, ello ergumentan que no saben sobre esto, pero según los papeles que envíaron los despachos, el remate se realizó hoy en la mañana, cómo nos podemos enterar de que ocurrió con dicho remate, si es que se dio, que parte le corresponde a mi hermana, ya que leímos que parte del dinero que se obtiene se le entrega al deudor, que en este caso sería el antiguo dueño ya que a él va dirigida la demanda así que en qué situación estaría mi hermana y qué podría hacer o en su defecto cómo evitar que se de el remate y evitar la pérdida de la casa.

Muchas gracias por la atención y un cordial saludo, espero su pronta respuesta.

CONSULTANTE josich25_NR,

Presente:

Reciba un cordial saludo de mi parte, y en relación a su pregunta jurídica, le comento lo siguiente:

Lo que su Servidor le sugiere que haga Usted Consultante en este caso, ES TOMAR UNA ACTITUD POSITIVA Y ACTIVA EN SU ASUNTO, y que tome Usted la iniciativa de acción demandando civilmente primero usted al ACREEDOR DE DICHO INMUEBLE, la acción de mejoras que en su caso hubiese realizado en el citado bien inmueble que nos refiere, ya que en términos de la fracción II del artículo 810 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor, y sus correlativos para los demás Códigos Civiles de los demás Estados de la República, al poseedor de buena fe que haya adquirido la posesión por título traslativo de dominio, tiene entre otro, los derechos siguientes: El de que se le abonen todos los gastos necesarios, lo mismo que los útiles, teniendo derecho de retener la cosa poseída hasta que se haga el pago; por lo que es procedente que mediante esta acción Usted Consultante pueda retener el citado bien inmueble, hasta en tanto el ACREEDOR DE ESE INMUEBLE no le haga pago de esas mejoras que en su caso hubiese realizado en dicho bien inmueble, debiendo incluir en las mismas obviamente el aumento en su valor de PLUSVALIA, de esta manera cuando el ACREEDOR LO DEMANDE EN UN JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO, PARA OBTENER EL PAGO DE SU CRÉDITO, COMO SU JUICIO CONSULTANTE SERÍA EL PRIMERO EN RADICARSE EN UN JUZGADO CIVIL, EL JUEZ ANTE EL CUAL SE ESTÉ TRAMITANDO SU JUICIO EN EL CUAL EJERCITA LA ACCIÓN DE MEJORAS, ORDENARÁ QUE EL SEGUNDO JUICIO, ES DECIR EL ESPECIAL HIPOTECARIO EN SU CONTRA SE ACUMULE AL PRIMER JUICIO YA REFERIDO, PARA QUE AMBOS SE RESUELVAN EN UNA SOLA SENTENCIA, Y COMO EN ESTE CASO SE ACTUALIZARÁ LA FIGURA JURÍDICA DE LA CONFUSIÓN DE DEUDAS, EL JUEZ SIMPLEMENTE REALIZARÁ LA OPERACIÓN ARITMÉTICA CORRESPONDIENTE DE LO QUE USTED LE DEBE A SU ACREEDOR, POR CONCEPTO DE SU CRÉDITO HIPOTECARIO, ASÍ COMO LO QUE LE DEBE SU ACREEDOR A USTED POR CONCEPTO DE LAS MEJORAS, Y SI UNA VEZ HECHA ESTA OPERACIÓN ARITMÉTICA RESULTARA ALGÚN REMANENTE EN FAVOR DE ALGUIEN EL JUEZ ORDENARÁ EXTINGUIDA LA DEUDA POR MINISTERIO DE LEY, Y EL REMANENTE RESTANTE ORDENARÁ QUE SE LE PAGUE A LA PARTE QUE SE LE DEBA, DE ESTA MANERA PUEDE BAJAR CONSIDERABLEMENTE USTED CONSULTANTE EL MONTO DE SU ADEUDO, ENTIENDE, CREANDO ASÍ CONDICIONES DE NEGOCIACIÓN FAVORABLES PARA USTED DE LAS CUALES EN ESTE MOMENTO CARECE EN SU ASUNTO, entiende, sirviendo de apoyo para lo anteriormente expuesto y fundado la siguiente Tesis Jurisprudencial:

[TA]; 5a. Época; 3a. Sala; S.J.F.; XCVIII; Pág. 112; Registro: 345 348.

“POSESION DE BUENA FE ADQUIRIDA POR TITULO DE DOMINIO.

Conforme al artículo 810 del Código Civil del Distrito Federal, para que el poseedor pueda tener los derechos que dicho precepto enumera, es necesario que su posesión sea de buena fe y que la haya adquirido por título traslativo de dominio.”

Amparo civil directo 5754/45. Román Abacuc G. 10 de noviembre de 1948. Mayoría de tres votos. Disidentes: Vicente Santos Guajardo y Roque Estrada. Ponente: Carlos I. Meléndez.

Por lo que le aconsejo que se  asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si no cuenta con los recursos económicos para pagar los honorarios de un abogado particular, PUEDE RECURRIR A LOS SERVICIOS JURÍDICOS PROFESIONALES Y GRATUITOS DE LOS DEFENSORES PÚBLICOS DE SU LOCALIDAD, espero que esta información le sea de utilidad en su caso, y que en breve lo resuelva favorablemente.

Sin otro particular por el momento, quedo de Usted como su más atento y seguro Servidor, para cualquier aclaración o información adicional.

ATENTAMENTE

LIC. JORGE ARIEL MORALES FRANCO

Oficina: (0155) 5398-0265

Celular: (044) 55-2848-7477

WEB:  w w w . l i n a r e s y c i a . c o m (minúsculas y todo junto)

E-MAIL: j m o r a l e s  a r r o b a l i n a r e s y c i a . c o m (minúsculas y todo junto)

Buen día, gracias por su respuesta licenciado Jorge, lo que menciona respecto a las mejoras de la casa, éstas no fueron realizadas por mi hermana sino por el antiguo dueño, el cual ante el banco y el juez que lleva el juicio es el titular de esta casa, ya que cuando mi hermana adquirio la casa mediante un traspaso no se hizo ante notario sólo se firmó entre mi hermana y quien le traspasó teniendo como testigos 4 personas. Mi duda es si aún así mi hermana podría emplear lo de las mejoras en la casa  a su favor para disminuir el adeudo, y de qué modo se podría proceder contra el dueño original porque al hacer el traspaso no informó al banco de esta acción  y además tampoco le informó a mi hermana sobre la deuda de 15 mil pesos que tenía la casa. Y sí de haberse realizado el remate de la casa, el cual estaba contemplado para el pasado viernes 25 de octibre, cómo podemos evitar que el dinero restante del remate se le quede al antiguo dueño, pues creemos que esta persona está enterada del remate de la casa pues hace algunos meses envío a unas personas para que hiieran un avaluo de la casa, lo cual nos hace pensar que está enterado de lo que ocurre. Por desgracia en el banco no nos proporcionan mayor información y en juzgado nos mencionan que al no ser las personas demanadadas es difícil que accedamos al expediente de la demanda, por lo que no sabemos realmente hasta dónde el dueño original está involucrado en el juicio y en el proceso de remate, por ello quiero saber cómo proceder para que él no obtenga beneficios de ese remate.

Le reitero mi agradecimiento y le envío un saludo esperando su respuesta.