Estado de Referencia: Jalisco

Un señor, BGG, nos vendió una casa mediante un contrato de compraventa con un precio de $1,400,00. Le pagamos $1,200,000 a la firma del contrato en julio del 2004, y le quedamos de pagar otros $200,000. Pero, nos enteramos de que el señor BGG no aparece como dueño de la casa en catastro, ni el registro público de la propiedad, sino un tal DLS y esposa. Hicimos una denuncia penal por fraude. Acto seguido el señor BGG nos demandó el cumplimiento del contrato. Tuvimos una defensa deficiente que nos dijo que el juicio penal tumbaría el juicio civil. Así que perdimos el juicio civil, y también el juicio penal.

No consignamos los $200,000 en el juicio civil, ni tampoco pedimos la escrituración, y ahora el juicio civil es cosa juzgada.

El señor BGG ha embargado el contrato de compraventa.

No sé si debemos pagar en el juicio civil y pedir que nos escriture como consecuencia, o si debemos iniciar otro juicio. El juez ya me dijo que como no pedimos la escrituración, no puedo conseguir la escrituración en ese primer juicio civil.

He consultado con tres abogados diferentes y cada uno dice algo diferente. Quisiera abrir la discusión aquí a la comunidad para ver si exista una opinión más popular y por ende más probablemente la mejor.

Un abogado dice que debemos - arreglarnos - con el juez y pedir que nos escriture en ese mismo juicio para así evitar los gastos de hacer otro juicio.

El segundo abogado dice que debemos hacer un juicio nuevo  de prescripción positiva y demandar la escrituración al señor que nos vendió la casa, el señor BGG, quien ya sabemos no es el dueño. Y que debemos depositar en este juicio nuevo los $200,000 restantes solamente.

El tercer abogado dice que debemos demandar a los que aparecen como dueños en el registro público y catastro, pero que primero debemos pagar los $200,000 restantes, los intereses, y los gastos y costas en el primer juicio civil.

¿Qué hacemos?

¡Gracias por su atención!

Buenas tardes:

Quisiera empezar por decirle que esta buscando de manera incorrecta, es decir, omenta ud. que busca una opinion popular, cuando lo que debiera hacer es buscar la respuesta mas razonada, la mejor sustentada; así con cada uno de los abogados que ha visitado debe procurar una explicacion suficiente de porque escoger una via y no la otra.

Le voy a dar mi opinion:

Al primer abogado hay de descartarlo de plano, pues le sugiere "arreglarse con el juez".

Por una parte tiene usted que:

a).- La escritura y el Registro Publico aparecen como dueño DLS.

b).- Tiene un contrato de compraventa con BGG.

c).- Existe una sentencia en donde se comprobó que BGG vendio a ustedes, tan es así que ahora les son exigibles los 200 mil restantes.

PRIMER OPCION..- DEMANDAR LA ACCION PRO FORMA A BGG.- Aunque desde el angulo del litigio puede pensarse que si en la sentencia se reconocio que BGG les vendió y en consecuencia es obvio que procedera la accion Pro forma en contra de BGG, hay que tener en cuenta que la sentencia que en su caso se dicte en el segundo juicio debe ser realmente ejecutable.- Pensemos que demandan a BGG el otorgamiento de la escritura y el Juez falla a favor de ustedes; cuando esto llegue a la Notaria para elaborar la escritura se van a encontrar con que: 1.- BGG no es el dueño segun la escritura; 2.- BGG no es el dueño segun el Registro Publico, luego entonces hay una falta de tracto, digamos que falta un "eslabon a la cadena" que impedira la elaboracion de la escritura y la inscripcion registral.

SEGUNDA OPCION.- PRESCRIPCION EN CONTRA DE BGG.- Las mismas razones del parrafo anterior son aqui aplicables.

TERCERA OPCION.- DEMANDAR ACCION PRO FORMA EN CONTRA DE DLS.- Esto no procedera ya que la accion pro forma es precisamente para dar a un contrato la forma omitida (la forma de escritura en este caso), pero el contrato de ustedes es con BGG y no con DLS y por ello no se podra condenar a DLS a dar forma alguna.

CUARTA OPCION.- DEMANDAR LA PRESCRIPCION A DLS. Ustedes tienen una posesion pacifia, publica y continua, ademas a titulo de dueños desde 2004; luego entonces procede demandar del verdadero dueño y titular registral la prescripcion positiva (tambien conocida como Usucapion); en este caso el juez resolvera que en virtud de esta posesion ustedes se han convertido en propietarios, y cuando llegue la hora de escriturar sera de DLS  a ustedes, sin el problema de falta de tracto que ya comente.

HAY QUE CONSIDERAR QUE INDEPENDIENTEMENTE DE ESTO, USTEDES YA FUERON CONDENADOS (SEGUN DICEN POR LA INADECUADO DEFENSA QUE TUVIERON ) A PAGAR LOS 200 MIL RESTANTES A BGG, LO CUAL DESDE LUEGO DEBERAN CUMPLIR. Habria que preguntarse si en el contrato de compraventa se pactó una pena convencional, pues de ser asi es factible planear una estrategia en contra de BGG pues este jamas podra cumplir su obligacion de firmar la escritura al no ser el titular registral ni estar la escritura a su nombre.