Estado de Referencia: Chiapas

Estimados foristas en particular personas expertas en la materia:

Necesito formalizar un contrato de arrendamiento de un inmueble que tendra el giro de centro de diagnostico, realize un formato; pero tengo algunas dudas respecto a las clausulas que manejo en el. Quisiera saber su opinion en base a los siguientes puntos:

1.- el cuerpo del contrato esta bien redactado?

2.- que tanto me puede amparar el clausulado en alguna contingencia?

3.- que podria agregar y quitar del mismo?

4.- si quisiera hacer un contrato multianual (5 años), como se hace la insercion el instrumento?...debe notariarse?

5.- si quisiera en determinado tiempo (ejemplo 3 años) considerar una venta..o podria anexar al mismo contrato una clausula donde determine que se hace prorroga a la compra-venta.

Dejo el formato que estructure y espero, tanto buenos como malos comentarios al respecto:

Cabe mencionar que no tengo tal experiencia en esto mas las aprendida en el paso de 2 años en una empresa privada y ahora soy independiente, por lo que recurro a ustedes para su valiosa ayuda.

De antemano agradezco sus atenciones.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE CELEBRAN POR UNA PARTE LA SOCIEDAD MERCANTIL DENOMINADA INMUEBLES Y ASOCIADOS, S.A. DE C.V., REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR EL C. COUTIÑO,A QUIEN EN LO SUCESIVO Y PARA LOS EFECTOS DEL PRESENTE INSTRUMENTO SE LE DENOMINARA “EL ARRENDADOR” Y POR OTRA PARTE,_________________________________,REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR EL C. _________________________________,A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA “EL ARRENDATARIO”, Y _______________________________,REPRESENTADO POR EL MISMO, A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA “EL FIADOR”, QUIENES SUJETAN A LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

DECLARACIONES

I.                    DECLARA “EL ARRENDADOR”:

A)      Que cuenta con la capacidad jurídica bastante para celebrar el presente instrumento.

B)      Ser único y legítimo propietario del inmueble ubicado en 2ª Norte No. 19, Colonia Centro de la Ciudad deChiapas. La cual acredita mediante escritura pública No. 319 Volumen 130, de fecha 7 de mayo de 2009, expedida por el Lic. José Paniagua, Notario Público No. 3 del estado de Chiapas, inscrito en el Registro Público de la Propiedad con el No. 18, Libro 4, Tomo I Sección Primera de fecha 1 de agosto de 2009, por lo que tiene facultad sobre la disposición del mismo y tiene interés en otorgar el uso y goce temporal del mismo a “EL ARRENDATARIO”.

C)      Que para efectos del presente contrato señala como su domicilio el ubicado en: 7ª. Oriente No. 5, Col. Centro de la Ciudad deChiapas.

II.                  DECLARA “EL ARRENDATARIO”:

A)      Que tiene las facultades suficientes y bastantes para obligarse en términos del presente instrumento.

B)      Que tiene interés en recibir en arrendamiento el inmueble ubicado en 2ª. Norte No. 19, Colonia Centro de la Ciudad deChiapas.

C)      Estando conforme con el estado del inmueble, por lo que no condicionara el pago de rentas a ningún tipo de mejora.

III.               DECLARAN LAS PARTES:

A)      Que en el presente contrato no existe dolo, error, mala fe o cualquier otro vicio de voluntad, por lo que expresamente renuncian a invocarlos en cualquier tiempo.

B)      Que reconocen la personalidad con la que comparecen a la celebración de este contrato y expresamente convienen en someterse a las obligaciones contenidas en las siguientes:

CLAUSULAS

PRIMERA: “EL ARRENDADOR” otorga en arrendamiento el inmueble ubicado en 2ª. NORTE No. 19, COLONIA CENTRO de la Ciudad deCHIAPAS, con una superficie rentable de 200.00 metros cuadrados, en lo sucesivo “EL INMUEBLE”.

SEGUNDA: Las partes convienen voluntariamente y de común acuerdo que “EL ARRENDATARIO” pagara a “EL ARRENDADOR” o a quien en sus derechos represente, por concepto de contraprestación una renta mensual en los siguientes términos:

A)      El monto de la renta mensual será de $18,000.00 (DIECIOCHO MIL PESOS 00/100 M.N.), mas el Impuesto al Valor Agregado. Así mismo el “EL ARRENDADOR” tiene la obligación de expedir recibos de Arrendamiento conforme proceda con las Leyes Fiscales del País.

B)      El pago de la renta mensual será por meses adelantados, siéndole forzoso todo el mes y debiendo cubrir integra la mentalidad, aun cuando solo usare el inmueble unas cuantas horas.

C)      El pago de la renta mensual se cubrirá los días 01de cada mes, depositando al número de cuenta bancaria e institución de crédito que “EL ARRENDADOR” posteriormente le proporcione, y empezara a cubrirse a partir de la fecha en que se firme el presente contrato.

D)      No podrá en ningún caso “EL ARRENDATARIO” retener las rentas ni bajo ningún título judicial, ni extrajudicialmente, ni por falta de compostura o reparaciones que el “EL ARRENDADOR” dejare de hacer, sino que se obliga expresamente a los beneficios que le conceden los artículos números 2390, 2395, 2419, 2421 del Código Civil vigente del Estado. Debiendo hacer el pago integro a mas tardar, dentro de los primeros 5 díassiguientes al día 01de cada mes, por lo que de hacerlo extemporáneamente del 5 al 10día posterior, pagara el 5%sobre la mensualidad y si lo efectúa el decimo día en adelante, deberá pagar el 10%sobre la mensualidad. Siendo causa de rescisión de contrato el hecho de que se cubran extemporáneamente dos mensualidades o más.

E)      En caso de que el “EL ARRENDATARIO” pague la renta en abonos pagara un 15%adicional, sobre la totalidad de la misma y de suceder una segunda ocasión, será causa de rescisión de contrato.

F)       Cuando el “EL ARRENDATARIO” pague la renta con cheque y resulte que el mismo no tiene fondos, se obligara a cubrir los gastos que dicho ilícito genere, así como las comisiones vigentes del Banco que se trate.

G)      Si las rentas se depositan, “EL ARRENDATARIO”, se obliga a informar por escrito anticipadamente a “EL ARRENDADOR”, con acuse de recibido.

TERCERA: Cuando el contrato entre en vigor en fecha distinto al día primero del mes, “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar el ajuste necesario para que las mensualidades corran de primero a ultimo salvo pacto expreso entre las partes. (No aplica).

CUARTA: Se obliga “EL ARRENDATARIO”, a cubrir el importe de los servicios de energía eléctrica, agua, y así como los servicios contratados por sí mismo, obligándose a entregar copia de los recibos liquidados por tales conceptos a “EL ARRENDADOR” bimestral y mensualmente según corresponda.

QUINTA: Toda clase de mejoras ya sean útiles o necesarias que se verifiquen en el inmueble, serán cubiertas por “EL ARRENDATARIO” incluyendo las imables algún descuido de su parte y exceptuando aquellas estructurales y desperfectos no atribuibles al uso normal del inmueble, dichas mejoras no se podrán retirar al desocuparlas, ni exigir pago o indemnización por ellas, quedando en consecuencia en beneficio del inmueble. Así mismo, dichas mejoras se deberán poner a consideración de “EL ARRENDADOR”, y se realizaran únicamente con la autorización por escrito de este; el incumplimiento a las presentes clausulas, obliga a “EL ARRENDATARIO” al pago de los daños y prejuicios que llegare a ocasionar a favor de “EL ARRENDADOR” independientemente de la rescisión del contrato.

SEXTA: El inmueble será destinado únicamente para CONSULTORIO MEDICO, queda prohibido para “EL ARRENDATARIO” y este lo acepta expresamente, no cambiar el uso referido, así como tampoco podrá subarrendar, o ceder sus derechos de inquilino en todo o en parte, a cualquier otra persona, por lo que será ocupada única y exclusivamente por la persona que firme el presente instrumento.

El incumplimiento a la clausula que antecede, tendrá como consecuencia la rescisión del presente contrato, debiendo pagar a “EL ARRENDADOR” la cantidad equivalente al 100% de las rentas correspondientes, al termino del arrendamiento, a titulo de pena convencional, siendo nulo el convenio que haya celebrado con terceros.

Las partes convienen que “EL ARRENDADOR” no es responsable de las autorizaciones y licencias relacionadas con el funcionamiento del inmueble, siendo responsabilidad de “EL ARRENDATARIO” el cerciorarse previamente a la celebración del presente contrato del uso.

SÉPTIMA: Ambas partes convienen en que queda prohibido tener sustancias peligrosas, inflamables o ilegales dentro del inmueble.

OCTAVA: “EL ARRENDADOR” no se hace responsable de los daños sufridos en vehículos, bienes, muebles o patrimonio de “EL ARRENDATARIO” durante la ocupación del inmueble.

NOVENA: Las partes acuerdan que queda prohibido para “EL ARRENDATARIO” perforar azulejos, pisos, puertas, alfombras,  o colocar muebles que dañen los acabados del inmueble; en caso contrario se obliga a cubrir los daños sufridos por tales conceptos. Así mismo, en caso de rotura de vidrios, deberán reponerse de inmediato.

DECIMA: La duración del presente contrato es de 6(SEIS) MESES FORZOSOSpara ambas partes; termino que iniciara a partir del día 01 de SEPTIEMBRE del 2012y vence el 28 de FEBRERO de 2013las cuales convienen que “EL ARRENDATARIO” deberá informar, por escrito y acuse de recibo, con 60 días naturales de anticipación al vencimiento del contrato a “EL ARRENDADOR” si es su deseo renovar el presente contrato.

Por lo tanto, las partes convienen que en caso de novación del presente contrato, el incremento será de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor que marque el BANCO DE MÉXICO.

DECIMA PRIMERA: En caso de que “EL ARRENDATARIO” pretenda dar por concluido el arrendamiento antes de su vencimiento pagara como pena convencional el equivalente a dos meses de renta, debiendo desocupar en un plazo no mayor a 10 días, obligándose acudir al domicilio de “EL ARRENDADOR” o de quien sus derechos represente para recabar sus firmas y la constancia.

DECIMA SEGUNDA: Las partes acuerdan que si al termino del presente contrato “EL ARRENDATARIO” no desocupare el inmueble por cualquier motivo, no se considerara prorrogado dicho contrato, sino mediante convenio de novación por escrito que para tal efecto firmen las partes, señalando como termino convencional para hacerlo el de 60 días naturales anteriores a la fecha de terminación del presente contrato.

A)      En caso de que “EL ARRENDATARIO” continúe en posesión del inmueble, después del término convenido se obliga a pagar el doble de la renta pactada por los doce meses siguientes y el triple de dicha renta durante el término que le siga hasta el total de su ocupación y entrega el inmueble.

B)      “EL ARRENDATARIO”se obligara a entregar debidamente saldados todos los recibos de los servicios mencionados en la clausula cuarta del presente contrato, al termino del mismo y a devolver el inmueble, con lo que asumirá “EL ARRENDADOR” los recibió a su entera satisfacción.

DECIMA TERCERA: “EL ARRENDATARIO” renuncia expresamente al derecho de tanto en caso de venta del inmueble de acuerdo a los artículos 2421, 2422-F, 2422-G del Código Civil del Estado.

DECIMA CUARTA: En garantía al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el presente contrato por parte de “EL ARRENDATARIO”, “EL FIADOR” lo firman solidariamente, construyéndose así en pagador de todas y cada una de las obligaciones contraídas por su fiado, renunciando expresamente los beneficios de orden y excusión en el presente contrato, por lo tanto, “EL ARRENDADOR” esta en aptitud de demandar  el cumplimiento de las obligaciones contraídas, contra “EL ARRENDATARIO”, contra “EL FIADOR”, o contra ambos, en una o diversas acciones.

A)      “EL FIADOR”conviene en que su responsabilidad legal no cesa sino hasta el momento en que “EL ARRENDADOR” se dé por recibido del inmueble a su entera satisfacción con el pago total de lo adeudado.

DECIMA QUINTA: Los daños ocasionados al inmueble, así como los muebles colindantes por siniestros será responsabilidad de “EL ARRENDATARIO” y su “FIADOR”, por lo que en caso de detectar algún equipo o instalación en mal estado en el primer mes de ocupación del inmueble, se deberá dar aviso por escrito a “EL ARRENDADOR”, con acuse de recibo, para proceder a la reparación, por cuenta de “EL ARRENDADOR”, siempre y cuando no sea imable la falla a “EL ARRENDATARIO”.

DECIMA SEXTA: “EL ARRENDADOR”, entrega el inmueble con lo siguiente: Conexiones y contactos de luz, Servicios instalados de Luz y Agua, y demás artículos inherentes y de uso común del local comercial. “EL ARRENDATARIO” por su parte, deberá tener limpia su azotea, cañerías y drenajes del inmueble, para evitar humedades y goteras, de no hacerlos cualquier daño corre por su cuenta, ya que el mantenimiento es su responsabilidad.

DECIMA SÉPTIMA: “EL ARRENDATARIO” entregara a “EL ARRENDADOR” la cantidad de $36,000.00 (TREINTA Y SEIS MIL PESOS 00/100 M.N.), por concepto de garantía al cumplimiento de contrato, misma que será devuelta, una vez concluido el termino del arrendamiento, sesenta y cinco días después de desocupado el inmueble, siempre y cuando “EL ARRENDATARIO” haya concluido con todas y cada una de sus obligaciones contraídas a la firma del presente contrato, a entera satisfacción de “EL ARRENDADOR”, haciendo en su caso, la renuncia al beneficio establecido en el artículo 2396 del Código Civil Vigente en el Estado de Chiapas. Obligándose igualmente a incrementar esta cantidad, cada vez que se modifique la renta a fin de que siempre conserve la misma proporcionalidad de renta que tenga dada en depósito.

DECIMA OCTAVA: Las partes expresamente acuerdan en que el incumplimiento a cualquiera de las clausulas antes descritas, dará motivo a la rescisión del presente contrato, y en caso de ser imable a “EL ARRENDATARIO”  y “FIADOR”,  este se obliga a cubrir como pena convencional el importe de tres meses de renta aun vigente, además de los gastos y honorarios.

Para efectos de la presente clausula “EL ARRENDATARIO” hace formal y expresa renuncia a los beneficios que le otorga el artículo 2461 del Código Civil Vigente en el Estado de Chiapas.

DECIMA NOVENA: Ambas partes expresamente convienen en que para el caso de interpretación y/o ejecución del presente contrato se someten a la jurisdicción de las Leyes y Tribunales del fuero común, del Distrito Judicial de Tuxtla Gutiérrez, Chiapas, renunciando al efecto a cualquier fuero que pudiera corresponderles en razón de su domicilio o ubicación de sus bienes, presentes o futuros.

LEÍDO QUE FUE EL PRESENTE INSTRUMENTO, CONSTANTE DE CUATRO FOJAS ÚTILES Y ENTERADAS QUE FUERON LAS PARTES DE SU CONTENIDO, VALOR Y ALCANCE LEGAL, LO FIRMAN AL MARGEN EN CADA UNA DE SUS HOJAS CON EXCEPCIÓN DE LA ULTIMA QUE SE FIRMA AL CALCE, POR TRIPLICADO, EJECUTÁNDOLO EN LO CONDUCENTE AL 01 DE SEPTIEMBRE DEL 2012.

“EL ARRENDADOR”

“EL ARRENDATARIO”

“EL FIADOR”

“TESTIGO”

“TESTIGO”

“TESTIGO”