Estado de Referencia: Jalisco

hola en el año 95 le compre a mi madre la finca en la cual ella vivia, para eso hicimos un contrato privado de compraventa y como era mi madre pactamos que ella seguiria viviendo ahi, al paso de los años mi madre enfermo murio hace dos meses, hace una mes le pedi a mi hermano que era la persona que la cuidaba, que me desocupara mi casa porque la iva a remodelar el alego que le pertenecia y para eso me mostro un contrato de cesion gratuita de derechos que segun el mi madre le hizo en el año 2003 ante notario, mi pregunta es como es que el notario pudo protocolizar dicho acto si en primer lugar mi madre jamas asistio a la oficina del notario por estar enferma ademas que a simple vista se ve que mi madre no firmo, solo aparecen unas huellas dactilares que se supone son de mi madre, pero mi madre si sabia leer y escribir, y ella jamas haria un acto de cesion porque siempre me reconocio a mi como la dueña y para eso incluso me dio el contrato privado de compraventa que le entrego la persona que en los años setentas le vendio a mi madre y otra duda es que como es que se protocolizo la cesion si mi madre jamas escrituro la casa a su nombre, puedo demandar la nulidad de esa cesion por ser primero en tiempo mi contrato privado de compraventa? y puedo denunciar una simulacion de actos o en su defecto que tendria que hacer, debo mencionar que la persona que le vendio a mi madre en los años setentas, aun existe, saludos