ABOMAU68:

Con su postrera intervención (Respuesta 392324) ya me fue posible ver que usted está confundiendo la terminación del contrato con la rescisión del mismo, cuando lo cierto es que la terminación del contrato es una cuestión general al mismo tiempo que es una cuestión particular mal enunciada.

Si usted demanda la terminación del arrendamiento invocando la causal de falta de pago de las rentas, entonces resulta innecesario el aviso de terminación del contrato, porque la causal nada tendría que ver con el vencimiento del plazo del arrendamiento, así que tenemos que usted está por completo confundido en lo que ha estado sosteniendo en la presente consulta.

En efecto, cuando nuestros códigos civiles hablan de la terminación del arrendamiento, establecen diversas formas en que esta terminación (genérica) del contrato se puede dar, entre las que se mencionan la rescisión como forma de terminación anticipada, y el vencimiento del plazo pactado, de tal manera que en este renglón es que se de la confusión porque en vez de hablar de vencimiento del plazo es común decir terminación del plazo.

Es por ello que usted tiene la confusión de insistir en la procedencia de la rescisión, cuando ésta es imposible porque es imposible una terminación del contrato en ocasión de que el plazo de su vencimiento futuro es desconocido, es por ello que también usted insiste en que la motivación de la "rescisión" sea por falta del pago de rentas.

En otras palabras: usted considera que la única causal para dar por terminado el contrato es por falta de pago de rentas, mientras que en la especie y de mi parte, estoy fundando mis acciones en el cumplimiento del plazo del arrendamiento.

Ahora bien, cuando se demandan acciones derivadas del arrendamiento en el Distrito Federal, el proceso debe tramitarse mediante juicio especial de controversias del arrendamiento, mientras que en el Estado de México existen varias opciones, toda vez que la falta de pago de rentas puede intentarse mediante juicio de desahucio (inexistente en el Distrito Federal), pero este proceso es un juicio que se sobresee cuando el arrendatario paga las rentas debidas en cualquier estado del juicio y deja subsistente el arrendamiento.

Si usted demanda acciones del arrendamiento en juicio ordinario en el Distrito Federal, sin importar la motivación de sus acciones, tenga por seguro que la sentencia definitiva será en el sentido de fue improcedente la vía intentada y deberá iniciar nuevo juicio, a ver si entonces comprende que deberá hacerlo por la vía especial de controversias del arrendamiento.

En cambio, en el Estado de México, es posible demandar en juicio ordinario la terminación del contrato (principal) dando previo aviso de la voluntad de darlo por terminado, aviso que debe darse dentro de los diez días siguientes al vencimiento del plazo pactado ó, en su caso, dentro de los diez días siguientes al vencimiento de la prórroga del contrato que se haya generado por la tácita reconducción.

Pero en cualquier Entidad Federativa tenemos que si usted demanda la terminación del arrendamiento invocando la causal de falta de pago de las rentas, entonces resulta innecesario el aviso de terminación del contrato, porque esta causal nada tiene que ver con el vencimiento del plazo del arrendamiento, así que tenemos que usted está por completo confundido en lo que ha estado sosteniendo en la presente consulta.

También le hago notar que en cualquier Entidad Federativa, una vez que operó la tácita reconducción, es opcional que usted de el aviso de terminación del contrato y luego demande la terminación del contrato por ser su voluntad darlo por terminado (a menos que se de por prorrogado el contrato por el mismo plazo), o puede optar por demandar la terminación por falta de pago de las rentas.

Finalmente le requiero para que, en el caso de demandar terminación del arrendamiento por falta de pago de rentas, nos de a conocer el fundamento legal que obliga a que el arrendador haga previo aviso de terminación del contrato, advirtiéndole a usted que nunca lo encontrará por más que busque, de tal manera que le será más conveniente admitir que usted se ha equivocado.