Buenas noches.

Si el inmueble no está inscrito en el Registro Publico de la Propiedad no se puede hacer nada, ya que era obligación del dueño inscribirlo para salvaguardarlo sobre intereses de terceros. (Nota. si dices que el inmueble es irregular, como es posible que este inscrito en el Registro Publico y más que se haya gravado).

Por ultimo, hay una tesis de jurisprudencia que refiere que si presentaste tu contrato de compraventa ante alguna autoridad con anterioridad a la fecha en que se gravó el inmueble, el mismo se vuelve de fecha cierta y con ello puedes acreditar la existencia de la compraventa y presentar una tercería excluyente de dominio para justificar tu derecho sobre el bien.

.Época: Décima Época

Registro: 2004905

Instancia: Primera Sala

Tipo de Tesis: Jurisprudencia

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Libro XXVI, Noviembre de 2013, Tomo 1

Materia(s): Común, Civil

Tesis: 1a./J. 69/2013 (10a.)

Página: 287

EFICACIA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO DE FECHA CIERTA POSTERIOR AL REGISTRO HIPOTECARIO PARA LA CONCESIÓN DEL AMPARO.

El contrato de compraventa de fecha cierta posterior al registro de la hipoteca y que carezca de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, no resulta apto para conceder la protección federal al quejoso que pretende ser llamado al juicio hipotecario. Pues al ser de fecha cierta posterior al registro de la hipoteca y ante la falta de inscripción de la traslación de dominio, ocasiona que el derecho subjetivo que ostenta el quejoso no pueda ser oponible al actor hipotecario, y en consecuencia lo procedente es la negativa del amparo. Lo anterior, de ningún modo implica limitar el derecho de tutela judicial conforme está reconocido en el artículo 17 constitucional a favor del quejoso, en virtud de que éste ostenta un derecho subjetivo de propiedad con el contrato de compraventa de fecha cierta, en el sentido de que la tutela judicial no se limita, en estos casos, al llamamiento al juicio hipotecario en cuestión, pues invariablemente quedan a salvo los derechos del quejoso de accionar en la vía jurisdiccional adecuada en contra de quien considere pertinente a fin de realizar la defensa a su derecho de propiedad.

Contradicción de tesis 558/2012. Suscitada entre el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito y el Cuarto Tribunal Colegiado del Décimo Quinto Circuito. 15 de mayo de 2013. Mayoría de cuatro votos por lo que se refiere al fondo y a la competencia. Disidente: José Ramón Cossío Díaz, quien reservó su derecho a formular voto particular. Ponente: Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena. Secretaria: Cecilia Armengol Alonso.

Tesis de jurisprudencia 69/2013 (10a.). Aprobada por la Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesión de fecha doce de junio de dos mil trece.

Pero sino puedes hacerlo de fecha cierta, solo queda que acredites que el inmueble lo compraron con anterioridad al gravamen (Sino el dueño se vuelve causahabiente) con recibos de pago u otras cosas... 

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