En respuesta a su consulta, le informo.

Si la casa que su mamá compró hace 23 años, se encontraba inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio a nombre de la persona que se la vendió y ésta falleció, lo primero que tiene que hacer, asistida de un abogado especialista en derecho civil, investigar si alguno de sus familiares promovió juicio sucesorio, ya sea testamentario o intestamentario, a bienes de la vendedora.

Si no fue tramitado dicho juicio, entonces su mamá deberá iniciarlo, a efecto que se nombre a quien deberá desempeñar el cargo de albacea, y una vez que el juez haya hecho el nombramiento, entonces deberá demandar a dicho albacea, en su carácter de representante legal de la sucesión de la de cujus (la vendedora), ya sea que le reclamen el otorgamiento y forma del contrato definitivo, o en su defecto, la usucapión.

Si como lo señalo, existe esa constancia de inscripción en el Registro Público, cualquier Diligencia Ad Perpetuam que promueva para que se declare la presripción positiva, será improcedente.