El usufructuario tiene todo el derecho del uso y disfrute del bien, así como de las ganancias que se reciban del bien usufructuado.

Si éste no aporta para las mejoras, tu madre que también es usufructuaria, que las pague de las rentas que les corresponden a ambos.

Ahora dices que si nunca pidió renta y no lo ocupó, pues entonces de esos ingresos, se pudieron cubrir válidamente las reparaciones y pago de contribuciones, y si actualmente les pide su parte de los ingresos, está en su derecho de hacerlo.

Hasta que ambos padres fallezcan, ellos pueden disponer del bien, ya sea ocupandolo o rentándolo...

Suerte!