En virtud de que dicho inmueble lo adquirió y no tiene forma de comprobar que ha sido su habitación por más de 5 años, tendrá que pagar ISR por todo, por el terreno y la construcción.

Previo a la compraventa, deberá regularizar su construcción para que se ajuste el impuesto predial que debe cubrir por dicha modificación al terreno.

El monto exacto que se cubre se lo tiene que dar un Notario Público, pues son varios factores los que tienen que tomar en cuenta y no es un porcentaje, sino que realizan diversas operaciones, en base al valor con el que se adquirió, la depreciación del inmueble, etc.

Así que primero acuda a un Notario y también verifique si éste le puede regularizar su propiedad...

Suerte!