Estimado consultante:

Quiero referirme a algunos aspectos de su consulta y de las respuestas anteriores, porque considero que hay un evidente despropósito en su pretendida acción y evidente confusión de varias de las consideraciones jurídicas vertidas por los foristas que me preceden.

1. La llamada acción publiciana o acción plenaria de posesión tiene por objeto dilucidar EL MEJOR DERECHO A POSEER respecto de un bien cuyo actor se ve privado de la posesión de aquel teniendo un justo título para usucapirlo. Es una acción parecida a la reivindicatoria, pues en ésta la cuestión a dilucidar es EL MEJOR DERECHO A POSEER respecto de un bien cuyo actor tiene el dominio pero no la posesión.

2. En ambas acciones el demandante actor tiene derecho a exigir que se le restituya el bien, se le ponga en posesión y se le abonen todos los frutos ( civiles y naturales ) y accesiones que pertenecen al inmueble o que se hubiesen generado mientras se vio privado de su posesión.

3. La compraventa es un contrato adquisitivo del dominio de las cosas y por lo general, su realización conlleva la recepción o posesión de la cosa adquirida, pues el derecho de propiedad se integra a la vez por los derechos de uso, disfrute y dominio.

4. La compraventa se perfecciona por el consentimiento y el objeto, es decir por el acuerdo de voluntades de comprador y vendedor, la identificación de la cosa o bien y el precio convenido, aunque este último no se halla satisfecho o la cosa no hubiese sido entregada o recibida. Esto es importante puntualizarlo porque con frecuencia se piensa que la compraventa solo llega a existir si media su formalización en escritura pública o si se halla debidamente registrada.

5. En el caso que Usted plantea, existen dos títulos de propiedad, y si ambos títulos son contratos de compraventa en los que el vendedor es la misma persona, física o moral, necesariamente el segundo, es nulo, porque el vendedor no tenía derecho alguno sobre el inmueble y nadie puede vender lo que no le pertenece. La nulidad de un acto jurídico en México no opera ipso iure, requiere siempre declaración judicial.

6. Su asunto pues NO ES POSIBLE DIRIMIRSE a través de la acción publiciana, porque Usted es un propietario y su contraparte, para bien o para mal, y mientras no sea declarado nulo su título, también es propietario.

7. Luego entonces, la acción que permite dilucidar su caso judicialmente, es LA ACCION REIVINDICATORIA, en la que Usted, demandará la restitución del bien, a virtud de su mejor derecho de propiedad, reclamando subsidiariamente el abono o restitución de los frutos (naturales y civiles) y sus accesiones, amen de las prestaciones accesorias derivadas del litigio mismo, como los gastos y honorarios.

8. Para el ejercicio de esta última acción, Usted no requeire que el título del segundo adquiriente sea previamente declarado nulo pues el Juez examinará en su sentencia y como fondo de la acción planteada tanto su título como cualquiera otro que pueda exhibir el demandado al momento de contestar la demanda. 

9. A pesar de lo que sostiene Sergio Orea, NO EXISTEN "juicios de jurisdicción voluntaria" y mucho menos "sentencias". Seguramente quiso referirse a las diligencias de información ad-perpetuam para pre-establecer hechos relativos a la posesión. Sin embargo, en el caso que Usted comenta, ello no es necesario, pues su posesión deviene de un contrato adquisitivo de dominio.

10. En todo caso, le recomiendo ampliamente, asesorarse de un abogado competente y honorable.

Saludos cordiales.