Estado de Referencia: Jalisco
Hola y gracias por su tiempo y respuestas que me van a dar: En el año 2004 yo compre dos terrenos que no contaban con los servicios básicos (agua, drenaje, luz, etc.) y que no se podían escriturar, dijeron que cuando todos se vendieran se iban a poner de acuerdo para lo de los servicios y cuanto costarían. La oficina se cerró y yo ya no vivo allí, como en el 2006 creo que hubo una reunión para que se pagarán los servicios y tengo entendido eran $5000 por terreno, trate de buscar la oficina y no la encontré, desde la compra, a pesar de que tienen los números telefónicos y una dirección de un familiar, nadie me ha contactado, recientemente con un altavoz por las calles pasaron anunciando que ya se puede escriturar y aparentemente ya apareció una oficina del fraccionamiento, un familiar fue a investigar y le dijeron que son casi $12000 por el pago de los servicios de cada terreno o lote y que si no se paga eso no se liberan para escritura, que esto corresponde al cobro original más los intereses y el pago por mantener dicha oficina, mi familiar les dijo que sólo se requerían los servicios para un solo lote puesto que están juntos al igual que una escritura y le dijeron que no es posible. Creo que los que se reunieron para decir que iban a cobrar intereses a los que no pagaran en aquel tiempo no corresponden ni al 10% de los compradores de terrenos. ¿Que puedo hacer?, pienso que es demasiado lo que están cobrando

Lulus64:

Del texto y del contexto de su consulta salta a la vista que, al momento de vender, el vendedor carecía de la autorización para fraccionar el terreno, autorización que debe ser expedida por la autoridad municipal, para lo cual el fraccionador debe especificar cuales son los lotes de terreno a vender y la separación de los mismos mediante el trazado de las correspondientes calles, del sistema de drenaje, del de distribución de agua potable, etc..., inclusive hay algunas legislaciones que prevén que el fraccionador debe entregar en donación ciertas áreas que el municipio pueda ocupar para obras de beneficio a la comunidad.

Más aún: en diversas entidades federativas el código penal establece el delito denominado "de fraccionador", que se comete porque precisamente el vendedor carezca de la autorización para fraccionar y vender en lotes. Y precisamente en el estado de Jalisco está previsto este delito en el artículo 253 de su Código Penal que se comete simplemente por ofrecer en venta un terreno careciendo de las autorizaciones de la autoridad administrativa correspondiente, siendo que la sanción aplicable es de seis a diez años de prisión, y que este delito fue tipificado por los legisladores tratando de evitar que personas de buena fe como usted es, resulten defraudadas por otras que se aprovechan de las de buena fe....

Ahora bien, como el artículo 253 del Código Penal de Jalisco establece como pena de cuatro a diez años de prisión para este delito y la media aritmética es de siete años, el delito podría estar prescrito, aunque el término preorio corre a partir del último acto de ejecución, y como este último acto se está cometiendo con los avisos que están circulando a últimas fechas, es entonces que la prescripción apenas comenzará a correr.

De conformidad con lo antes mencionado, le recomiendo que acuda a las oficinas o juntas que menciona en su consulta, pero nada más para obtener informes y acompañada de dos testigos, para que luego de esto, usted y los dos testigos declaren ante el agente del Ministerio Público iniciando averiguación previa por el delito de fraccionador, así como por el delito de fraude por la venta fraudulenta del terreno, y por delito de extorsión que se comete por cobrarle intereses nunca pactados pero con la violencia moral de que dejarán de escriturarle el terreno que ya pagó usted.

Hola lic. Alejandro, le agradezco mucho su asesoría, sin embargo creo que lo que necesito más bien es cómo debatir el hecho del cobro excesivo de los intereses, la cosa está así: no estoy segura si la inmobiliaria tenía la autorización para vender, el hecho es que ellos desaparecieron, lo que tengo entendido es que muy pocos de los compradores se reunieron, sin mandar ninguna notificación y se organizaron para cobrar y poner los servicios a cada lote, yo no pude asistir a dicha reunión porque no me enteré, ( no hubo ninguna forma de aviso), sino hasta después y porque no vivo en ese municipio, sino bastante lejos. Siempre quise contactarlos y no encontré oficina ni teléfono alguno para hacerlo. Hace 2 meses cuando con el altavoz pasaron anunciando, mi familiar se enteró y fue, incluso a la municipalidad,donde la refirieron a dicha oficina en la cual le informaron que el costo de los servicios incluyendo el costo administrativo (por mantener una oficina que nunca existió, ni siquiera una llamada han realizado), encareció aproximadamente en un 150% en el transcurso como de 7 años y que de no pagar, no liberan dichos terrenos para escriturar. Quiero saber como debatir la ilegalidad de todo este procedimiento,( sin contar la compra del terreno en sí) puesto que les voy a llamar por teléfono y luego mi familiar me tendría que representar. Ojalá me haya dado a entender y me pueda dar más asesoría. Muchas gracias