Buenas noches:

En  Agosto del año 2011 se llego a un convenio de contrato de compra venta de un inmueble localizado en la zona sur del Distrito federal, para lo cual se acudio con el notario publico y ante el realizamos el contrato de compra venta en abonos y con reserva de dominio aceptando ambas partes cada una de las clausulas, los hechos de como quedaron las cosas son las siguientes; se decidio vender  en $ 3,300.000.00 y ellos nos darian $ 2,100.000.00 como anticipo y el resto a pagar en 1 año y medio ,comprometiendose, El saldo insoluto, esto es la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL PESOS, moneda nacional, en abonos con consecutivos, siendo el último de ellos el día 8 de febrero del 2013.

Hasta aqui ellos jamas complieron con  la parte de abonos con consecutivos y si, se dio el anticipo de $ 2,100.000.00, asi mismo se estipulo entregar la posecion fisica del inmueble el dia 8 de septiembre del 2011.

Llego el dia 8 de febrero del 2013 y sin haber (como lo he comentado anteriormente) pagado ningun abono, la parte compradora no realizo el finiquito del contrato por lo que en los terminos que se firmo el contrato precisamente en la clausula decimo primer que la relacionada al incumplimiento dice de la siguiente manera.

- - DÉCIMA PRIMERA. INCUMPLIMIENTO. Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento imable a cualquiera de ellas, la responsable pagará a la otra parte como pena convencional la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL PESOS, moneda nacional.- - - - - - - Si el incumplimiento fuera imable a "LA PARTE VENDEDORA", además de pagar la pena convencional, devolverá la suma que le ha entregado a "LA PARTE COMPRADORA", en los términos de este contrato. - - - - - - - Si el incumplimiento fuere imable a "LA PARTE COMPRADORA", desde ahora autoriza a "LA PARTE VENDEDORA", a que sin necesidad de juicio tome el anticipo entregado, como monto de la pena convencional pactada.

Mi primera duda es: en la clausula indica una pena convencional hacia mi como parte vendedora por $ 330,000.00 cosa que Yo no incumpli por que ellos a la fecha siguen en posecion del inmbueble, pero tambien dice que si fuera la causa de la parte compradora " SE TOMARA EL ANTICIPO ENTREGADO COMO PENA CONVENCIONAL PACTADA"  esto quiere decir que los $ 2,100.000.00 es la pena hacia ellos?.

Continuo con los hechos, han pasado 11 meses desde aquel 8 de febrero del 2013 y la parte compradora no ha dado ninguna cantidad para el finiquito del contrato, asi mismo en el contrato de compra venta no se especifico intereses más que los legales.

Por otro lado en Mayo del 2013,el esposo de la parte compradora se puso en contacto con el notario para pedirle que pusiera los papeles en orden para realizar la firma de las escrituras, por lo cual nosotros procedimos a notificarle la fecha en la que estabamoslistos para firmar,  pero nos dejaron plantados. La notificacion se hizo ante notario elcual fue personalmente a notificarlo y le recibieron.

Despues de ese incumplimiento el esposo que no figura en el contrato, primero dio un chque de del banco IXE para cobrar 10 días despues, lo cual fuimos al banco y el cheque no tenia fondos solicitamos a la cajera que lo sellara e indicara el motivo, 3 meses depues en Septiembre del 2013 realizo el esposo un deposito a mi cuenta con un chque por $ 55,000.00 mismo que rebotaron nuevamente por falta de fondos.

La parte compradora ( la esposa de este sr) que es la que figura y firmo el contrato se perdio total comunicacion con ella y solo nos atendia el esposo argumentando que el resolveria el problema.

La ultima accion que realizo el esposo fue que nos presento el dia 5 de noviembre del 2013 en fisico un cheque de una empresa muy importante a nombre de el por un monto de $ 4,200.000.00 para ser cobrao el dia 5 de diciembre 2013, en presencia de 8 testigos por parte nuestra a lo cual nosotros le tomamos fotos al documento.

Aceptando el documento nosotros le dimos el tiempo al 5 de diciembre para que me pagaran lo de mi casa.

El sr. nos volvio a timar ya que este cheque fue falsificado, coroboramos hablando a la empresa en donde nos dijeron que a el le habian pagado en el año 2011 con el numero de cheque anterior al que nos mostro, con una cantidad por $ 3,000.000.00, asi que el falsifico el cheque para ganar mas tiempo.

Nosotros empezamos a investigar y averiguar todo lo referente a la parte compradora: lugar de trabajo, familiares etc. Procedimos a ir a esos lugares, despues de visitarlos, se comunico con nosotros despues de casi un año la parte compradora indignada y molesta dicendo que era una falta de respeto el que se le molestara, ella argumenta que se separo de su marido desde hace ya algun tiempo y asegura que lo que nos debe es un monto mucho menor.

Quiero espesificar que soy una mujer viuda de 74 años de edad y decidi vender mi casa por todos los recuerdos que esta me traia, ya que sufria de depresion. A partir del dia 8 de febrero del 2013, me ha sido imposible cumplir con mis obligaciones de tarjetas de credito he tenido que pedir prestamos y eh tenido que empeñar vienes y perderlos por todas las mentiras reiteradas del esposo de la parte compradora.

He estado mal de salud y mi hijo es el que me ha apoyado, soy una persona con un corazon muy blando y la parte compradora nos ha concertado una cita para este viernes 17 del mes en curso para resolver este asunto, pero yo debido al estress y a la depresion que me ha generado este problema olvido ciertas cosas asi que es mi deseo y quisiera preguntar si es posible que estando yo presente pudiera mi hijo llevar la reunion y que las desiciones del el se respeten como si fuera mi palabra.

Por ultimo, quisera tambien saber cuanto es lo que me tendrian que pagar si son el $ 1,200.000.00 más la penalisacion por $ 330.000.00 más los intereses legales y si se pudiera exigir los daños que me a causado o bien si es el monto completo de la casa debido a la duda de la clausula anterior.

Muchas gracias y disculpen por extenderme tanto.

Por las cantidades que señala. me parece extreaño que su abogado o notario no le asesore al respecto. Su hijo sí puede representarle siempre y cuando le otorgue un poder (sólo si confía en su hijo) y digo esto porque el noventa por ciento de los fraudes y violaciones sexuales se dan en la familia.  Efectivamanete Used debe demandar la rescisión del contrato por incumplimiento del mismo, pero asesorada de abogado especialiasta en la materia, porque no falta el coyote que le lleva un juicio pero no le informa que en la demanda debe incluir como prestación el pago de rentas por el tiempo que ha ocupado el inmueble y calculado por perito en la materia. Pero además, tampoco le informan que pagando más de la mitad del valor del contrato, la rescisión es improcedente.

Saludos

Considero que lo que usted necesita es demandar ante el Juez civil la rescisión del contrato de compraventa y que él sea el que determine las condicioines de la rescisión de dicho contrato.

Tenemos primero que a Usted no le han pagado lo convenido, y el inmueble ya está en poder de la parte compradora.

En las rescisiones de contrato de compraventa, el juez puede condenar a que cada quien se restituya lo que dió y una indemnización si correspondiere.

Seguro es que si Usted no demanda no le van a regresar su inmueble ni el dinero.

Demande por la vía civil, para que usted recupere el inmueble y el juez le otorque como indemnización el dinero que ya le dieron, más la pena convencional pactada por incumplimiento que indica.

Quedamos a sus ordenes el el 5516133251.

Atentamente

Licenciado José Jesús Rosales Estrada

Cédula Profesional 8361599

Busque en internet nuestro video: PRESENTACION ABOGAIURA

Ya ve a lo que me refiero. ya le brincó el primer coyote que hasta a sus órdenes se pone y con datos de contacto... Corra lo más lejos que su teclado le permita.

El comprador ya cubrió mas de la mitad del precio pactado. NO PRECEDE LA RESCISIÖN. Cada minuto nace uno.

Aquí el problema está, en que su comprador sí se asesoró de abogado de verdad, y tiene conocimiento pleno de que una vez pagada más de la mitan del precio pactado, la rescisión del contrato es improcedente, Usted queda obligada a firmar las escrituras si el comprador exhibe el pago de lo restante. Esa es la diferencia entre un abogado de verdad y un coyotito o lobesno egresado de escuela paito en el 2013.

Muchas gracias por sus respuestas tan prontas pero sigo teniendo la duda al respecto de la clausula de penalizacion en donde indica lo siguiente.

- - DÉCIMA PRIMERA. INCUMPLIMIENTO. Las partes contratantes convienen que en caso de incumplimiento imable a cualquiera de ellas, la responsable pagará a la otra parte como pena convencional la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL PESOS, moneda nacional.- - - - - - - Si el incumplimiento fuera imable a "LA PARTE VENDEDORA", además de pagar la pena convencional, devolverá la suma que le ha entregado a "LA PARTE COMPRADORA", en los términos de este contrato. - - - - - - - Si el incumplimiento fuere imable a "LA PARTE COMPRADORA", desde ahora autoriza a "LA PARTE VENDEDORA", a que sin necesidad de juicio tome el anticipo entregado, como monto de la pena convencional pactada.
 

Yo entiendo con mi poca inteligencia al respecto que mi comprador ya perdio ese anticipo y me tendria que pagar el contrato convenido osea tres millones trescientos mil.


Gracias.

 

¿Qué carnicero le hizo su contrato? Eso pasa cuando no se contrata a un abogado y pefiere el ´hagalo Usted mismo", Ningún contrato entre particulares puede estar por encima de la Ley., y las cláusulas que señanan "sin previo juicio" sólo pudieron ser redactadas por "abogados de escuela patito". 

Imáginese una cláusula que señale: Si el comprador no cumple con el pago de dos mensualidades, en ese caso autoriza al vendedor a desahusiarlo (desolajarlo) y lanzar sus bienes a la calle sin previo juicio, y además deberá entregar a sus hermanas a disposición del vendedor para lo que se le pegue la gana"

Siga conttratando coyotes y verá que bien le va en sus negocioas....

Lic. Ochoa, Donis S.C.

En su respuesta 337523 la cual le agradezco su amable tiempo dedicado, encuentro algunas inconsistencias ya que habla de demandar la rescisión del contrato por incumplimiento del mismo y despues me argumenta que cuando se da mas de la mitad del valor  me comenta que es improcedente.

Entonces que se puede hacer si no puedo demandar y a parte como queda el asunto de la penalizacion ya que el contrato en laclausula de incumplimiento dice  que el comprador esta autorizando sin derechon a jucio que se tome el anticipo como pena convencional pactada, eso es lo que no entiendo. Puedo yo demandar el incumplimiento del contrato argumentando la perdida del anticipo ó puedo Yo demandar el incumplimiento unicamente aceptando la penalizacion y lo que usted comenta de las rentas.

Muchas Gracias.

No me retracto en nada de lo que he mencionado. Esa  es precisamente la diferencia entre un abogado y un coyote. Existiendo un contrato de compraventa, se deben estudiar las características del mismo, y siendo el caso en particular en donde se pacsaron cláusulas de resicisión tan absurdad como las que señala, pero en donde el comprador cubrió más de la mitad de lo pactado. Es claro que no procede la rescisión sino el pago de lo pactado. Busque a un abogado de verdad y cuidado con los coyotes, incluso con los coyotes de este foro que se ponen a sus órdenes. Mucho ojo y cuídate a ti mismo o cuántaselo a quien más confianza le tengas.

No me retracto en nada de lo que he mencionado. Esa  es precisamente la diferencia entre un abogado y un coyote. Existiendo un contrato de compraventa, se deben estudiar las características del mismo, y siendo el caso en particular en donde se pacsaron cláusulas de resicisión tan absurdad como las que señala, pero en donde el comprador cubrió más de la mitad de lo pactado. Es claro que no procede la rescisión sino el pago de lo pactado. Busque a un abogado de verdad y cuidado con los coyotes, incluso con los coyotes de este foro que se ponen a sus órdenes. Mucho ojo y cuídate a ti mismo o cuántaselo a quien más confianza le tengas.

Lic. Ochoa, Donis S.C.

Agradesco su amable respuesta.

Estoy entendiendo que lo que debo exigir es el pago de un millon doscientos mil más la penalizacion de 330.000 y a eso le agrego intereses y las rentas?.
Esa clausula fuera del juicio queda nula?.

Le reitero que soy una mujer de 74 años y el contrato me lo hicieron en una notaria que en ese entonces era de mi confianza, por lo cual Yo confie en sus hechos.

A mi me a  generado mucho daño toda esta situacion y he gastado dinero que no tengo, por lo cual exijo justicia, si usted podria orientarme de que  manera o en donde encuentro a estos abogados.
 

Muchisimas gracias.

Como no menciona el contenido total del contrato, lo primero que debe de hacer es poner en mora al comprador, ya que entendiendo quien le hizo su contrato, igual y ni siquiera menciona el domicilio en donde debe cumplir la obligación el comprador, artimaña que algunos utilizan aprovechando la indefensión de sus víctimas. ¿El contrato señala el lugar y tiempo de pago?

Lic. Ochoa, Donis S.C.

Efectivamente no menciona lugar pero si fecha, pero nosotros tambien se le notifico via notario llendo directamente el notario a notificar el lugar para el cumplimiento de esta obligacion, ahora bien yo lo que necesito es llegar a un acuerdo ya que las cosas legales prodian extenderse demaciado y le comento lo que yo no tengo es tiempo, asi que me podria aconsejar a que tipo de acuerdo podria yo llegar y que herramientas tendria para presionar a la parte compradora

Mucchas gracias nuevamente y disculpe tanta molestia

Lic. Ochoa, Donis S.C.

Efectivamente no menciona lugar pero si fecha, pero nosotros tambien se le notifico via notario llendo directamente el notario a notificar el lugar para el cumplimiento de esta obligacion, ahora bien yo lo que necesito es llegar a un acuerdo ya que las cosas legales prodian extenderse demaciado y le comento lo que yo no tengo es tiempo, asi que me podria aconsejar a que tipo de acuerdo podria yo llegar y que herramientas tendria para presionar a la parte compradora

Mucchas gracias nuevamente y disculpe tanta molestia

Como Usted mismo reconoce, su notario ya puso en mora al comprador porque precisamente se dio cuenta que su contrato (redactado por notario) no señaló el lugar de pago. Luego entonces no veo que tipo  de acuerdo pudiera celebrar si el comprador está conciente de que sólo le pueden demandar la rescisión y que él exhibiendo el pago de lo que adeuda puede escriturar. Si una vez puesto en mora el demandado y no cubrió lo adeudado, su único camino es demandarle la rescisión, pago de rentas y gastos y costas del juicio con la esperanza de que no pueda liquidar la diferencia. Pero debe saber también que en caso de que se condene a la rescisión del contrato Usted deberá devolver lo que recibió como pago.

Gracias Lic. Ochoa.

Saludos