Distinguido sgcolaborador
Tú contrato de donación fue verbal y por el cual te trasmitió el dominio, y tú tienes la posesión de hace más de 10 años, a eso se le denomina justo título (no requiere ser necesariamente un papel) más abajo se explica, porque veo que muchas gentes no conocen bien la materia
La prescripción según dispone el artículo 1137 del Código Civil, es un medio de adquirir bienes o de liberarse de obligaciones, mediante el trascurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley; debiendo precisar, para lo que nos interesa,
La prescripción se ha establecida en la mayoría de los sistemas jurídicos, a fin de evitar que por el no ejercicio de los derechos exista la incertidumbre de su efectividad de las personas obligadas en esa virtud, a los derechos de contenido patrimonial, principalmente se les ha fijado un término para su ejercicio, trascurrido el cual, el deudor puede excepcionarse válidamente y sin responsabilidad de cumplir con la obligación a su cargo si existe incumplimiento del deudor o, en su caso negligencia del acreedor para hacer efectivo su crédito en caso de que no acuda ante la autoridad jurisdiccional
Que es la prescripción positiva.- Si un individuo en concepto de propietario, posee en forma pacífica, continua, y pública, podrá solicitar en un juicio de prescripción (usucapión), la propiedad plena, y la condición es que deberá probar cinco años de haberlo poseído de buena fe.
Usted puede ejercitar la prescripción positiva
Los requisitos generales para tal tipo de procedimiento son los siguientes:
a).- Que se tenga una posesión en carácter de dueño o propietario: esto es, que ante todos se ostenta como propietario, lo cual sucede en su caso.
b).- Que esa posesión sea pública: esto es, que los terceros, como vecinos, la comunidad en general, saben que usted se ostenta como dueño.
c).- Que esa posesión sea continua: esto es, que desde que empezó a poseer, siempre ha estado en el inmueble, y esta posesión no ha sido interrumpida por algún medio legal (algún tipo de juicio, etc.).
d).- Posesión cierta: deberá demostrarse esa posesión, como se indicará más adelante.
e).- Posesión de buena fe: que haya entrado a poseer con la certeza de que tenía derecho a ello.
La posesión de mala fe también puede producir efectos legales, como se indica en el siguiente punto.
f).- Por más de cinco años:
deberán tenerse más de cinco años poseyendo el inmueble, lo cual sucede en su caso. En el caso de posesión de mala fe en la mayoría de las legislaciones estatales en México se pide más de diez años.
g).- Una causa generadora de posesión: que haya un justo título, esto no se refiere a documentos en sí, sino a que la causa generadora que dio lugar que entrara a poseer se crea haya sido legal, como en este caso, fue por donación verbal
En el caso de más de diez años poseyendo la mayoría de las legislaciones civiles estatales no exigen causa generadora.
Asimismo, se deberá demandar a quien aparece como propietario en el Registro Público de La Propiedad, para ello deberá solicitarse un certificado de inscripción ante tal dependencia.
Deberán ofrecerse testigos de todo lo anterior y documentales, tales como pagos de electricidad, consumo de agua, teléfono, impuestos, mejoras, etc., relacionados con el inmueble, y por todos los años en que se ha estado poseyendo.
La citación a juicio del demandado (emplazamiento) en caso de desconocerse su domicilio y no localizarse este, se hará mediante edictos (avisos en el periódico y en un órgano oficial).
En via de orientación trascribo los siguientes:
De la prescripción positiva
Articulo 1151. La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacifica;
III. Continua;
IV. Publica.
Articulo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacifica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe; si la posesión es en concepto de propietario, pacifica, continua y publica;
IV. Se aumentara en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rustica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, esta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquel.
Justo título:Es la forma en que el posesionario adquiere el bien mediante un acto jurídico imperfecto, es decir todo posesionario de buena fe y con ánimo de dueño actúa con el animus domini sobre el bien el cual adquirió bajo un acto jurídico imperfecto, encontrándose el posesionario con un título que por error o desconocimiento de el mismo y que ante le ley le falta o exige cierto requisito para que ese título sea perfecto, en otra palabras un contrato de compraventa el cual no se haya hecho conforme a la ley es un justo titulo porque carece de una formalidad que la ley exige para su validez plena, debemos entender el justo titulo como el acto que transfiere el ánimo de propiedad al posesionario pero que sin embargo este necesita de la prescripción para que la propiedad y no solo el ánimo pase a el, pues si este mismo contrato no careciere de las formas de valides que la ley le marca y luego entonces fuera perfecto no necesitaría de la prescripción y no se le llamaría justo titulo si no titulo que transfiere la propiedad, así pues todos los actos jurídicos que transfieren la propiedad pero que ante la ley son imperfectos son llamados justo título como lo serian como la dijimos la compraventa, la donación, la herencia etc. todos ellos imperfectos y no necesariamente son documentos
No. Registro: 189,628
Tesis aislada
Materia(s): Civil
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XIII, Mayo de 2001
Tesis: I.3o.C.219 C
Página: 1201
PRESCRIPCIÓN POSITIVA. LA AUSENCIA DE FORMALIDADES EN EL CONTRATO DE DONACIÓN, EXHIBIDO COMO JUSTO TÍTULO EN AQUÉLLA, NO IMPIDE LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN SIEMPRE Y CUANDO SE ACREDITE LA EXISTENCIA DE DICHO CONTRATO. La donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes, y para que ésta se perfeccione, es preciso que el donatario la acepte y haga saber su aceptación al donante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2340 del Código Civil del Distrito Federal. Además, para la validez de la donación, debe hacerse constar en escritura pública, según lo dispone el artículo 2345 del código sustantivo invocado. Sin embargo, cuando existe ausencia de formalidad en la donación, no impide la prescripción adquisitiva, porque el haber adquirido y disfrutar la posesión en concepto de dueño, implica contar con un justo título que legitime la detentación que tiene del inmueble, y que para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión, ya que conforme al artículo 806 del Código Civil para el Distrito Federal, es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título suficiente para darle derecho de poseer, y también se tiene como tal, al que ignora los vicios de su título que le impiden poseer con derecho. Para que sea apto para la usucapión, ese título debe ser justo, verdadero y válido. Por justo título debe entenderse el que legalmente basta para transferir el dominio de la cosa de cuya prescripción se trate, es decir, el que produciría la transmisión y adquisición del dominio, sin tomar en cuenta el vicio o defecto que precisamente a través de la prescripción se subsanará. Por tanto, son eficaces para ello, la compraventa, la permuta, la donación, la herencia, el legado y, en general, todos aquellos que transmiten el dominio. Título verdadero es el de existencia real y no asimilado; y el requisito de la validez se debe interpretar en el sentido de que no se puede exigir que el título sea perfectamente válido, esto es, que reúna todas las condiciones necesarias para producir la transmisión del dominio, porque de lo contrario, no haría falta la prescripción. De ahí que no era necesario que la donación alegada como causa de posesión, constara en escritura pública y existiera la aceptación de la donataria, puesto que de haberse consignado en esa forma, la presunta donataria habría adquirido desde entonces, plena e indiscutiblemente, la propiedad. Pero no obstante que la donación invocada como causa de la posesión, que no cumple con las formalidades requeridas por la ley, sí es apta para adquirir la propiedad por prescripción, resulta necesario acreditar la existencia de esa donación, toda vez que el hecho o el acto en que se afirme en qué consistió la causa generadora de la posesión, siempre debe acreditarse, para justificar que no se trata de una mera tenencia o disfrute de la cosa que obedezca a una relación de arrendamiento, comodato, depósito o prenda.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 8993/2000. Graciela Arriaga Hernández. 8 de diciembre de 2000. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Rómulo Amadeo Figueroa Salmorán.
No. Registro: 178,700
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
XXI, Abril de 2005
Tesis: II.2o.C. J/21
Página: 1239
JUSTO TÍTULO EN LA ACCIÓN PLENARIA O PUBLICIANA, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO).Para la procedencia de la acción plenaria de posesión o publiciana, como primer elemento se requiere justificar que el actor tenga justo título, el cual se definió en legislaciones civiles anteriores del país de la siguiente manera: "se llama justo título el que es bastante para transferir el dominio" (artículo 1188 del Código Civil del Distrito Federal de 1870) y "se llama justo título el que es o fundadamente se cree bastante para transferir el dominio" (artículo 1080 del Código Civil del Distrito Federal de 1884). De los preceptos anteriores se desprende que el justo título comprende dos supuestos, a saber: a) Uno concerniente a la transmisión del dominio y que, por tanto, constituye un título de propiedad, y b) El relativo al elemento que en principio sería apto para transmitir el dominio, pero que debido a un vicio ignorado por el adquirente, sólo le transmite la posesión. Luego, es pertinente advertir que las nociones de justo título mencionadas no pugnan con el concepto que se contiene en la parte final del artículo 781 del Código Civil para el Estado de México abrogado, pero aplicable, conforme al cual: "Se entiende por título la causa generadora de la posesión.", pues resulta evidente que el concepto de justo título en sus dos aspectos da origen a la posesión y, por ello, encuadra dentro de lo previsto por dicho dispositivo. Por consiguiente, si se entiende por justo título la causa generadora de la posesión, es decir, el acto o fundamento que da origen o transmite la posesión a título de dueño, no hay discusión en cuanto a que el contrato de compraventa que celebre la enjuiciante como adquirente con persona diversa, constituye su justo título, en razón a que, por virtud de la celebración de esa relación contractual, conforme a la ley entra a poseer el inmueble objeto de la controversia.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 818/97. María del Carmen Alvarado Valverde. 21 de enero de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 301/98. Rosendo Contreras Rivera. 6 de octubre de 1998. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1072/98. Antonio Carmona Enríquez. 16 de marzo de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Solís Solís. Secretario: Agustín Archundia Ortiz.
Amparo directo 1429/98. María Elena Cabrera Solís. 24 de agosto de 1999. Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: José Valdez Villegas.
Amparo directo 80/2005. Marcos Monroy Cortés. 22 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: Javier Cardoso Chávez. Secretario: José Isabel González Nava.
En caso de duda quedo a la espera de su contacto
Cordialmente
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Lic José Juan Aguilera
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