Buenas tardes, agradezco la atención de responder a esta consulta, y sin mas preámbulo esta es:

Antecedentes:

- Vivo en un condominio horizontal (somos 10 casas en un terreno).

- No está constituido aún dicho regímen condominal, pero "asi se manejan los vecinos".

- No quieren constituirse así porque les resulta "engorroso" el tramite, mucho "papeleo", caro, etc. y más inútil porque solo somos 10 casas, lo de la asociación es muy tardado, etc etc. (es lo que opina la mayoría, no refleja mi opinió personal).

- Por el momento coexistimos legalmente en copropiedad, quiero pensar yo porque el régimen no consta en escritura la constitución del mismo.

- Leí en el Código Civil para el D.F. y habla de ciertas normas y reglas de la copropiedad, habla de que todos aportaran para los gastos, que los acuerdos será por mayoría, artículos más artículos menos, no es muy amplio el tema de obligaciones, derechos y procedimientos.

- La Ley de Propiedad en Condomino, quiero pensar, si no es así sáquenme del error, solo aplica para los inmueblesque deseen o que estén ya consituidos bajo este régimen, igual que para la constitución de las asociaciones que administran, organizan, regulan, vigilan, etc. dichos condominios.

Consulta:

Para tales efectos quisiera saber,

- Hay obligación expresa de ley para consituirse bajo ese régimen?

- Que regula supletoriamente las obligaciones, derechos y procedimientos en una copropiedad, por ejemplo, si alguien no quiere pagar su "cuota", donde se expresá tal obligación, y su procedimiento y posterior sanción por el incumplimiento?;

 - Que aplica como Reglamento Interno?, tiene la misma fuerza que el Reglamento de un Condominio así contituido?; 

- Como deberán hacerse los acuerdos (llamese junta, asamblea, acta y todo lo relativo) de los copropietarios para que tengan fuerza legal?: por escrito, con mayoría simple, se deben de registrar en algú lado, etc.?

Espero haber sido en todo o en parte claro. gracias.

Estimado consultante:

La copropiedad es un estado irregular del derecho de propiedad, que nuestro regímen legal no desea pero lo reconoce porque en la convivencia social se producen situaciones de hecho que producen consecuencias que, de no regularse, provocarían desestabilización entre los núcleos de personas involucradas, causantes, o causahabientes de estas situaciones.

¿Porqué es indeseable la copropiedad en el caso que Usted plantea? El derecho de propiedad, en el que subyacen tres subtipos de derecho ( derecho de uso, derecho a los frutos, derecho a la disposición o dominio ) se ejerce y comprende materialmente a todas y cada una de las partes que integran el bien u objeto de dicho derecho. Así, por ejemplo, en el caso que Usted plantea, Usted es propietario, hasta por el porcentaje (parte alícuota e indeterminada ) de su derecho en todas y cada una de las partes que integran las casas de sus nueve restantes vecinos y estos a la vez lo son respecto de la suya. Aunado a lo anterior, se encuentran los problemas que Usted también comenta pues en los hechos reales, sus vecinos tienen tanto derecho como Usted al uso, aprovechamiento, administración, toma de decisiones, etc.

La copropiedad es un estado de hecho derivado de un título común de propiedad obtenido por dos o más personas respecto de un mismo bien. No existe sociedad alguna entre copropietarios, ni reglamentos, ni forma de distinguir valores en favor de unos o en perjuicio de otros, aun y cuando en el respectivo título de propiedad unos aparezcan con mayores porcentajes de participación en el derecho de propiedad, pues le repito, todos los copropietarios tienen iguales derechos y obligaciones reconocidos por la ley.

Por contra entonces, constituir el régimen de propiedad en condominio, les permite a los condueños, definir áreas propias y exclusivas de propiedad ( con todos sus subtipos ) y áreas de uso común ( accesos, escaleras, jardines, cisternas, etc ) asi como definir su esquema de administración ( de áreas comunes exclusivamente ). 

Pero Usted debe tener claro que NADIE ESTA OBLIGADO A LA INDIVISION O A PERMANECER EN DICHO ESTADO IRREGULAR, y que, en cualquier momento un copropietario puede exigir judicialmente la división de la cosa común o su enajenación en subasta pública para que, con el producto de la misma, y a través de un bien claramente divisible y fungible, como lo es el dinero, cada uno de los propietarios ingrese a su patrimonio un valor equivalente a su derecho en el bien previamente indiviso.

Imprima esta nota, hable nuevamente con sus vecinos y replanteen las consideraciones que hasta la fecha hayan realizado, pero sobretodo consulten a un Abogado, no coyote, no tinterillo.

Saludos cordiales.