Estado de Referencia: Guanajuato

Buenas tardes! Les pido asesoría en el siguiente caso: tengo un terreno SIN ESCRITURAR PERO YA PAGADO con un fraccionamiento y hace mucho conocí una persona q trabaja en una inmobiliaria, me dijo q ella me puede vender mi terreno "por fuera".  No tenía mucha urgencia por venderlo, así es q pasaron 2 años hasta hace tres meses me marcó diciendo q ya tenía a la persona, q incluso ya tenía el contrato y sobre todo, que estaba dispuesta a escriturar a la misma cantidad que yo había comprado para que el impuesto que se generara saliera en ceros, que tenía q hacer una cesión de derechos que NO iba a tener costo y el único desembolso que iba era su 5% de comisión de ella y otra vendedora q había conseguido a la compradora.  Afortunadamente, la persona q compró mi terreno realizó todos sus pagos con puntualidad, pero al llegar a la cesión de derechos se me generó un pago de 10 mil pesos y el impuesto fue de 22 mil!!!! el contrato q firmamos la sra. y yo no fue notariado pues las asesoras nos dijeron que NO HACÍA FALTA. No me había dado cuenta de los errores en mi perjucio que había hasta el momento de la escrituración pues tanto el fraccionamiento como el notario me los hicieron saber.  No me pude negar a pagar porque a fin de cuentas la compradora fue puntual y ella no actúo de mala fe, pero ahora que les reclamo a ellas ese dinero NO ME LO QUIEREN PAGAR! Tengo recibos de dinero firmados por ellas pero no me quisieron dar factura, las puedo demandar??