Estimado Maxwel Smart, reciba un cordial saludo.
Me interesa conocer su punto de vista desde sus conocimientos juridicos, respecto a unas demandas que estoy realizando en contra de unas constructoras y como consecuencia en contra de las hipotecarias la terminacion anticipada del contrato de apertura de credito.
Entre las prestaciones señalo:
a.) La sentencia que declare que la vendedora hoy demandada ________ realizo una conducta que ocasiono daños y perjuicios al suscrito, (por fallas estructurales y de acabados en la casa habitacion materia de la compraventa).
b.) Derivada de la anterior prestacion la declaracion judicial de la rescision del contrato de compraventa.
Las constructoras celebraron con los compradores contratos de "promesa de compraventa"" en los que se comprometen a garantizar la casa por el termino de un año, la garantia incluye materiales y mano de obra.
La garantia la otorgan en los terminos del Codigo Civil y de la Ley Federal de Proteccion al Consumidor.
Pero al estilo, esos contratos de promesa de compraventa no estan firmados por el representante legal de la constructora y me alegan que no son validos porque segun ellos quedaron sin efecto cuando se realizo el contrato de compraventa ante notario.
Los compradores entregaron dinero a la constructora desde el momento en el que apartaron la casa, misma fecha en la que firman los compradores el contrato de promesa; e igualmente firmaron una serie de pagares a favor de la vendedora para garantizar el pago del enganche, lo anterior antes de que se formalizara el contrato ante el notario.
El contrato de promesa contiene todos los elementos del contrato de compraventa, incluso es mas favorable para el comprador, se establece la casa habitacion, el precio, el enganche, la forma de pago, la fecha de entrega, la garantia y que la vendedora se compromete a construir la casa, etc.
En las demandas estoy manifestando que el contrato que la vendedora denomina de promesa, es juridicamente hablando un contrato de compraventa, porque se establece el precio y la cosa, incluso en el momento de la firma la vendedora recibe dinero por concepto de apartado y se establece la forma de pagar el enganche y se suscriben pagares a favor de la vendedora, por lo que continua recibiendo dinero a cuenta de engancheantes de formalizar el contrato ante notario.
Yo manifiesto que nuestros mas altos tribunales sostienen el criterio de que cuando un contrato de promesa de venta contiene elementos que pertenecen al contrato definitivo como son la forma en que sera pagado el precio, o bien se estipula la fecha de entrega de la cosa, se desvirtua el contrato de promesa de compraventa porque el consentimiento ya no se refiere a eotorgar un contrato futuro, sino que en realidad se esta celebrando el contrato definitivo, o sea el de compraventa.
E invoco varias jurisprudencias (que no pude pegar por cierto).
"CONTRATOS, INTERPRETACION LA CONDUCTA QUE OBSERVAN LAS PARTES FRENTE A LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS ES ELEMENTO FUNDAMENTAL"
"COMPRAENTA, CONTRATO INFORMAL DE"
"COMPRAVENTA BAJO ASPECTO DE PROMESA DE VENTA"
En cuanto a la falta de firma que alega la vendedora, manifiesto que solo produciria la nulidad relativa de dicho contrato, mas no su inexistencia, ; ya que tal omision es capaz de purgarse por otros medios, en el caso concreto, la falta de firma del contrato de promesa de compraventa se purga tacitamente por la hoy demandada al ejecutar actos que necesariamente suponen la manifestacion de su voluntad al haber recibido a entera satisfaccion el pago del enganche.
E invoco la tesis "PROMESA DE COMPRAVENTA, SI EL CONTRATO CARECE DE LA FIRMA DE UNO DE LOS CONTRATANTES UNICAMENTE SE PRODUCE LA NULIDAD RELATIVA Y ES SUCEPTIBLE DE RATIFICACION"
Manifiesto que el contrato que la vendedora denomina de "promesa" es realmente de compraventa, porque asi es mas conveniente para mis clientes ya que en el contrato que se formalizo solo se pactaron cuatro o cinco clausulas y en el contrato de promesa se identifica la casa, el precio, el enganche, los pagares, la garantia en terminos de la LFPC y del codigo civil; etc.
La vendedora alega que el contrato de promesa quedo sin efectos al realizarse el de compraventa ante notario; yo manifiesto que solo fue la formalizacion del contrato, porque para que quedara sin efectos debia de existir novacion y no existe porque no hubo cambios en los efectos del contrato.
Como en el contrato de "promesa" la vendedora otorga la garantia en los terminos de la LFPC, aun cuando ya ha pasado el año de que les entregaron la casa yo invoco los articulos 73, 73 bis, 73 ter, 73 quater, 73 quintus en relacion con el ultimo parrafo del articulo 87 de la LFPC.
Porque el articulo 73 impone la obligacion del fraccionador de registrar los contratos ante la PROFECO y el ultimo parrafo del articulo 87 dice que los contratos que deban registrarse conforme a la LFPC y no se registren, NO SURTIRAN EFECTOS CONTRA EL CONSUMIDOR.
Desde mi punto de vista estas disposiciones son clave y me abre la posibilidad de demandar aun cuando ya haya transcurrido el año de la entrega de la casa como lo marca el codigo -civil, señalo que aparte de que la vendedora manifiesta su voluntad de obligarse en los terminos de la LFPC, esta es la que resulta aplicable en atencion al orden jerarquico de la Ley.
Creo que ya me extendi bastante, hay otros puntos de la demanda que me gustaria comentarle porque me interesa su opinion, pero lo realizare poco a poco en esta consulta, ojala me dedique su tiempo para leerla y contestarme; porque aqui en Tijuana, existe un serio problema en varios fraccionamientos en los que incluso Protecciono Civil a desalojado a los habitantes de sus casas por el peligro que representa habitarlas; y las personas de un dia para otro se quedan en la calle.
Desde mi punto de vista es injusto la colusion que realizan las constructoras, las hipotecarias y los notarios, pero en fin solo cuando la gente se anime a demandar en defensa de sus derechos, se podra generar un cambio.
En las demandas invoco desde la Constitucion, LFPC, Codigo Civil Federal, La Ley de Transparencia y fomento al Credito Garantizado, la Ley de Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros, la Ley de Edificaciones del Estado, el Reglamento de Fraccionamientnos del Estado,
Muchas gracias y le agradezco su retroalimentacion, quedando a sus ordenes.
