Estado de Referencia: Chiapas

HACE MAS DE 10 AÑOS FIRME UN CONTRATO DE COMPRA VENTA HECHO DE MANERA PRIVADA CON DOS TESTIGOS EN UNA HOJA BLANCA,  POR UNA FRACCION (6X20 M.) DE MI CASA (LA CUAL ES DE 20X20 M.), EL CUAL ESPECIFICABA QUE RECIBÍA UNA CANTIDAD Y QUE POSTERIORMENTE (SIN INDICAR PLAZO) SE ME ENTREGARÍA LA OTRA PARTE PARA CERRAR EL CONTRATO Y ENTONCES YA VALIDARLO ANTE NOTARIO PUBLICO.

EL SUPUESTO COMPRADOR, YA NO ME ENTREGO LA OTRA PARTE DEL DINERO PERO NO ME SOLICITÓ LA DEVOLUCIÓN DE SU DINERO.

HACE 4 AÑOS, VENDÍ LA OTRA PARTE DE LA CASA (14X20 M) A UN FAMILIAR POR MEDIO DE UN CREDITO HIPOTECARIO, PERO POR ERROR, ESCRITURARON TODA LA CASA (LOS 20X20 M.)

AHORA EL PRIMER COMPRADOR, CON QUIEN NO SE FORMALIZÓ EL CONTRATO, ME ESTÁ DEMANDANDO POR INCUMPLIMIENTO, PRESENTANDO COMO BASE DE SU ACCION EL DOCUMENTO PRIVADO FIRMADO POR ÉL, POR MI Y DOS TESTIGOS, SOLICITANDO ESCRITURAR SU PARTE, PERO ME ES IMPOSIBLE YA QUE ESTÁ HIPOTECADA, LE OFRECI LLEGAR A UN ARREGLO, YA QUE MI FAMILIAR ESTÁ DISPUESTA A HACERLE UN CONTRATO DE PROMESA DE VENTA ANTE UN NOTARIO PUBLICO, JUNTO CON UN PODER PARA PLEITOS, COBRANZAS, ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y RIGUROSO DOMINIO LIMITADOS A UNA FRACCIÓN DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN, PERO ÉL SE NIEGA  A ACEPTAR NINGUN TRATO.

CONSULTÉ CON UN ABOGADO Y ME SUGIRIÓ QUE SE ACEPTARA COMO BUENO EL DOCUMENTO PRIVADO, YA QUE DE LO CONTRARIO ME PODRÍAN ACUSAR DE FRAUDE, PERO QUE EN LA CONTESTACIÓN SE ESPECIFICARA QUE YA NO SE FORMALIZÓ POR FALTA DE PAGO DE LA OTRA PARTE DEL MONTO CONVENIDO, Y QUE ADEMÁS, SOLO YO FIRMÉ EL DOCUMENTO Y LA CASA PERTENECÍA A MI CONYUGE Y A MI, POR ESTAR CASADOS POR BIENES MANCOMUNADOS, ASI QUE SEGUN ÉL, DEBIAMOS ALEGAR QUE SOLO PODÍAMOS VENDERLE 3.5 M. Y ASÍ LO HICIMOS; PERO AHORA OTRO ABOGADO ME DICE QUE FUE UN ERROR, PUESTO QUE ESE DOCUMENTO NO TENIA NINGUN VALOR, Y QUE AL ACEPTARLO ANTE EL JUZGADO, NOSOTROS SE LO CONFERIMOS LEGALMENTE Y QUE SIMPLEMENTE DEBÍ DE HABER NEGADO ROTUNDAMENTE LOS HECHOS. PERO NO QUIERO MENTIR NI HACER TRAMPA, SI NO SABER QUÉ PROCEDE LEGALMENGTE PARA SALIR DEL PROBLEMA

MIS DUDAS SON:

1.- ELLOS YA SOLICITARON EL DESAHOGO DE TESTIMONIALES Y YA ACORDARON LA FECHA, YO NO QUIERO PROBLEMAS LEGALES, PERO YA NO PUEDO FORMALIZAR EL CONTRATO DEBIDO A LA HIPOTECA

2.- NO SE QUÉ DEBO ALEGAR Y QUÉ PROCEDERÁ EN ESTE CASO

3.- LE OFRECÍ LA DEVOLUCIÓN DE SU DINERO Y TAMPOCO ACEPTO

4.- ¿QUE DEBO HACER EN ESTE CASO Y CUAL DE LOS DOS ABOGADOS TIENE RAZÓN?

GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y RESPUESTA

Es medio confusa con consulta, no sé como puede vender fracciones de su casa pero en fin. Para que porceda la acción del comprador, éste debe demostrar por su parte que cumplió con el cien por ciento de sus obligaciones, es decir, que el comprador pagó el total de lo pactado, pero menciona que el comprador todavía debe, en consecuencia la sentencia que se dicte debe ser absolutoria toda vez que es ilógico que se demande al vendedor el otorgamiento y firma de escrituras si el comprador or su parte todavía debe parte de lo pactado. No se puede exigir el cumplimiento de un contrato a una parte si quién demanda no ha cumplico con lo suyo.

Gracias por la respuesta, pero no me resuelve la duda, verá:

1. pude vender la fraccion del inmueble, porque la totalidad de mi propiedad tiene 2 casas construidas y un terreno pequeño.

2. El comprador ya presentó la demanda, fue radicada y me emplazaron, solo presentaron como base de la accion el contrato, el cual especifica que se recibe 40 mil pesos y que posteriormente se entregarían 20 mil mas, hace 12 años, pero obviamente no presentan el comprobante del segundo pago

3.- ya conteste la demanda reconociendo el contrato pero alegando que no se perfeccionó porque no se cumplio con lo pactado

4. el juzgado emitió fecha para el desahogo de las testimoniales y eso era justo a lo que no quería llegar, a tener que estar yendo a los juzgados una y otra vez

Mis dudas son:

¿Si dice que no procede la demanda, por qué le dieron entrada?

¿Que debo alegar ahora?

¿Como puedo resolver el problema si la casa está hipotecada y ya no le puedo vender lo pactado y él no quiere aceptar la devolcuión de su dinero?

¿Debo presentarme a las testimoniales?

Gracias de antemano por su respuesta

¿En qué parte de mi participación dije que no procede la demanda?, por favor no invente cosas. Lo que dije es que la sentencia (para que haya sentencia debe haber una admisión de desarrollo del proceso) debe ser absolutoria. Déjeme buscar unas jurisprudencias al respecto y las envío, pero por favor no me imponga palabras ni conceptos que jamás he dicho.

Antes de enviarle las tesis, déjeme decirle que a Usted la está asesorando un carnicero que no abogado, ya que por el transcurso del tiempo la primera excepeción que debió oponer era la prescripción, con que Usted hiciera valer la prescripción era suficiente para que durmiera en paz.

Octava Época

Registro: 213035

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Tesis Aislada

Fuente: Semanario Judicial de la Federación

XIII, Marzo de 1994

Materia(s): Civil

Tesis: XV.1o.75 C

Página: 300

ACCION RESCISORIA. LA DERIVADA DE UN CONTRATO QUE IMPUSO OBLIGACIONES RECIPROCAS. ES IMPROCEDENTE SI EL ACTOR NO HA CUMPLIDO CON LA QUE LE INCUMBE.

Si el actor acepta que incumplió con su obligación recíproca pactada en el contrato, es evidente entonces, que no puede exigir la rescisión del contrato por el incumplimiento en el que dice incurrió el demandado, ya que siendo ambas obligaciones recíprocas, el actor, previamente tiene que haber cumplido con la que le correspondía para poder estar en aptitud de ejercitar la acción correspondiente por el probable incumplimiento de su contrato, en virtud de que en términos del artículo 1024 del Código Civil del Estado de Baja California, "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe", entendiéndose por esto que sólo la puede ejercer la parte que sí ha cumplido.

PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL DECIMO QUINTO CIRCUITO.

Amparo directo 453/93. Promociones de Occidente, S.A. de C.V. 13 de enero de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: Pedro F. Reyes Colín. Secretario: Rubén D. Aguilar Santibáñez.

Nota: Por ejecutoria de fecha 24 de junio de 2009, la Primera Sala declaró inexistente la contradicción de tesis 88/2009 en que participó el presente criterio.

La siguiente tesis se debe interpretar a contrario sensu (en sentido contrario)

Novena Época

Registro: 168741

Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito

Tesis Aislada

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

XXVIII, Octubre de 2008

Materia(s): Civil

Tesis: I.7o.C.116 C

Página: 2307

ACCIÓN DE OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA. SI CON LA DEMANDA RESPECTIVA SE EXHIBE EL SALDO DEL PRECIO, SE ACTUALIZA LA PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN, A PESAR DE QUE EXISTA MORA EN EL PAGO.

El artículo 27 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal faculta al perjudicado por falta de título legal para exigir que el obligado extienda el documento correspondiente, de lo que se infiere que para la procedencia de la acción proforma el precio del bien debe estar completamente cubierto, de tal suerte que sólo falte la formalidad de la operación. Ahora, de conformidad con las tesis aisladas de los rubros: "COMPRAVENTA A PLAZOS. EFECTOS DE LA MORA EN EL PAGO." y "COMPRAVENTA. SI NO SE EXHIBE EL SALDO DEL PRECIO, NO PROCEDE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL DE ESCRITURACIÓN.", emitidas por la extinta Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, tal extremo queda satisfecho cuando el comprador a plazos está en posesión del inmueble materia de la operación, ha pagado parte del precio y antes de que se le demande la rescisión por mora consigna junto con su demanda de otorgamiento y firma de escritura el saldo de la deuda; sin que obste que el actor hubiere incurrido en mora al liquidar el remanente, porque ello sólo da lugar, de conformidad con la última parte del artículo 1949 del Código Civil para esta ciudad a que el vendedor reciba los intereses moratorios correspondientes, pero no hace improcedente la acción de otorgamiento y firma de escrituras intentada ni legitima al vendedor para rescindir luego la compraventa por virtud de dicha mora, porque al exhibirse el resto del precio, la causa de incumplimiento se desvanece.

SÉPTIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 572/2008. Manuel de la Torre Rodríguez. 30 de septiembre de 2008. Unanimidad de votos. Ponente: Julio César Vázquez-Mellado García. Secretaria: Alicia Ramírez Ricárdez.

Nota: Las tesis de rubros: "COMPRAVENTA A PLAZOS. EFECTOS DE LA MORA EN EL PAGO." y "COMPRAVENTA. SI NO SE EXHIBE EL SALDO DEL PRECIO, NO PROCEDE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL DE ESCRITURACIÓN." citadas, aparecen publicadas en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volumen 4 y Volúmenes 217-228, Cuarta Parte, páginas 23 y 70, respectivamente.