Estado de Referencia: Quintana Roo

Buen día, espero me puedan ayudar:

Tengo un terreno que adquieri en Quintana Roo y lo que me ampara es una cesión de derechos del elejido firmada por el comisario ejidal; ahora bien quiero venderla, más el comprardor no tiene todo el efectivo para que podamos hacer la operación ante un notario y a su vez cederle los derechos; mi pregunta como puedo documentar la operación por un anticipo que a su vez sea por el importe de la penalización si el comprador no lo adquiere? ya que creo entender que no puedo hacer un Convenio de Promesa de Venta puesto que no es venta sino cesion; que me recomienda y que documentos debo firmar para que ambas partes cumplan y no quede nada en perjuicio para mi ni para el comprador; y quiero tener la certeza juridica que si me da un anticipo y no cumple ese monto sea la penalización por no adquirir el terreno ya que en ese lapso me surga otro comprador y no pueda venderlo; espero su ayuda. Gracias y saludos

July