Estado de Referencia: Guanajuato

buenas noches, me llamo Gisela Venegas, mi consulta radica en base al interes de adquirir una fraccion de terreno ubicado en un predio ejidal, el dueño menciona haber vendido parte del terreno el cual tiene una totalidad en superficie de 5,000 mts, el resto segun comenta es de 2830 mts., del cual dice tambien haber dejado una zanja de 2.00 mts para la colocacion de tuberia para servicio de agua, a raiz de esta situacion nos dimos a la tarea de investigar y nos mencionaron que la escrituracion de la fraccion que comenta que ya vendio aun no aparece registrada como tal, asi como que el permiso de división aun no se realiza, ya que el vendedor aun no daba los puntos correctos de las medidas exactas de la venta de la fraccion del terreno que vendio, es tambien posible realizar el contrato de compraventa sin tener bien definida el area exacta de terreno vendido? y si realizara una promesa de venta tiene algun tipo de caducidad y si si solo se puede realizar dando al Vendedor solo una parte deldinero, ya que el comenta que tendra que salir de la ciudad y tardara tiempo en regresar, mi pregunta es si tambien tengo que tener como base el antecedente de escrituracion de la fraccion de terreno que el comenta que ya vendio, si en realidad segun los puntos marcados que nos proporciono al momento de hacer presencia en el terreno y sacar las medidas resulta que el area que nos vende es de menor cantidad. Cabe mencionar que el terreno esta libre de gravamen.