hola a todos y de antemano agradezco la asesoria y ayuda que pudieran ofrecerme.

Resulta que tengo casi 5 años rentando el departamento, y desde el 1er año de renta nos llegaron notificaciones de adeudo del departamento, notificaciones que se le hicieron llegar a nuestro arrendador y nos comentaba que el lo arregalaria, en el lapso de 4 años llegaron un promedio de 10 a 12 notificaciones, entre una de esas notificaciones el depacho que tiene la cartera vencidad del departamento con el nombre de ZENDERE o RECUPERADORA DE DEUDA HIPOTECARIA, S. DE R.L. al ver la negativa del arrendador nos ofrecieron la compra del departamento ya que desde 1992 no le pagaba al Infonavit, realmente nos llamo la atencion el poder hacernos del departamento, situacion que le comentamos a nuestro arrendador ya que quisimos hacer las cosas por la derecha y no tomar ventaja de la situacion ya que son "amigos" de mi esposa, solicitamos nos cediera los derechos del credito a cambio de una remuneracion, precio que el arrendador lo puso en $150,000, bastante alto para lo que tenia pagado ya que el despacho nos comento que no tenia ni $80,000 pagados y aparte habia que pagar proximadamente $200,000 del credito el cual el precio del departamento se incrementaba en $350,000 y a esto hay que añadirle agua y predio que tambien no se ha pagado desde hace buen tiempo, motivo por el cual decidimos no volver a tocar el tema con el arrendador y seguimos haciendole llegar las notificaciones, hasta que en mayo del presente año llego un notificador del despacho ya mencionado y nos volvio a hacer la propuesta de compra, ya que comentaba que el departamento se ponia a la venta a publico y nos lo ofrecian y nos daban prioridad ya que nosotros tenemos posesion del departamento, desafortunadamente y por el hecho de no jugarle chueco a las "amistades" de mi esposa, decidimos no hacer caso a la propuesta y tambien ya no le avisamos al arrendador ya que si en notificaciones anteriores no ha hecho caso pues menos en esta, para nuestra desgracia todo parece que ahora si es cierto ya que el dia de ayer llego una notificacion donde se hace mencion de que el inmueble ya fue adquirido por otra persona y futuro desalojo, notificacion que le hicimos llegar al arrendador y como en estos dias tengo que pagarle la renta le comente que no lo iba a hacerlo hasta que areglara la situacion del departamento, ya que no voy a paga la renta del mes y que la proxima semana llegue el nuevo dueño y me saque de la casa y el arrendador argumento lo siguiente:

En respuesta a su consulta, le informo.

Si usted tiene celebrado un contrato de arrendamiento con quien en su momento era el propietario del inmuble, el nuevo propietario del inmueble está legalmente obligado a respetar la vigencia del mismo, de forma tal que la circunstancia que haya comprado el departamento, no significa que tenga derecho a obligarlos a desalojarlo.

Ahora bien, el pago de la renta, usted debe seguir haciéndolo a la persona con quien celebró el contrato de arrendamiento, hasta en tanto el nuevo propietario no le notifique, ya sea judicialmente o mediante un notario público, que él es el actual propietario, para que a partir de ese momento sea a quien le pague el importe de las pensiones rentísticas.

Por otra parte, si el arrendador originario obtuvo un crédito y paga garantizarlo hipotecó el departamento, es evidente que ante su incumplimiento en el pago de las mensuales que convino, el Infonavit, hipotecaria, financiera o banco con quien celebró el contrato de crédito, estaba en aptitud de proceder legalmente en la vía y forma que correspondiera al contrato celebrado, ya fuera mediante un juicio ejecutivo mercantil, un ordinario mercantil o un hipotecario civil, para que en su momento procesal oportuno se exigiera el pago total del crédito insuluto o al deudor, y de no hacerlo, proceder a la venta del inmueble o bien, pedir su adjudicación a favor del acreedor.

En su caso, debieron solicitar una asesoría desde que los representantes del Infonavit, financiera, hipotecaroa i banco les propusieron la venta del departamento, ya que cuando lo hicieron, es porque la finca ya les había sido adjudicada y, por tanto, ya no tenían que negociar pago alguno con el anterior propietario y arrendatario, toda vez que había dejado de ser propietario del inmueble; sin embargo, no lo hicieron y desaprovecharon la oportunidad de adquirirlo, quizá, inclusive, a un precio inferior al que realmente pudiera regir en el mercado inmobiliario; pero no existe el hubiera.

Por tanto, sigan ustedes ocupando el departamento sin preocupación, primero, hasta en tanto el nuevo propietario no les notifique en forma fehaciente que ahora el detenta la propiedad; si tienen duda respecto continuar pagando la renta al anterior propietario, asístase de un abogado especialista en derecho civil, y procedan a promover diligencias de ofrecimiento de pago y consignación de las rentas ante un juzgado, manifestando que desconocen quien sea la persona que tiene derecho a cobrarlas; el abogado sabe cómo hacer esos trámites.

De antemano agradezco por la respuesta y asesoria.

 Te comento que el contrato se celebro en abril del 2009 para ser exacto en el que se firmaron 12 pagares los cuales vencieron en abril del 2010, y no se volvio a renovar contrato en los siguientes años, lo cual supongo que ya no esoy obligado a pagarle la renta.

El credito fue adquirido por el Infonavit y por los que nos comento el despacho dejo de pagarlo desde 1992, y el ofrecimiento que nos hicieron era de pagarlo en 8 años y haciendo el calculo el costo terminaba siendo de $230,000, era un excelente ofrecimiento, nada mas que si tuvimos la duda de que si este tipo de venta es legal y si el despacho tiene la seriedad para este tipo de negocioaciones, no se si tengas algun comentario al respecto? y tengo entendido que al propietario le ofrecian la misma negociacion.

En mi caso trate de investigar con inmobiliarias, abogados y algunos me decian que era legal otros que no hasta que hace un par de semanas me tome el tiempo de ir al Infonavit a investigar el status del inmueble e hice mencion de las notificaciones y del despacho y me comentaron que el Infonavit vendio la cartera vencida al despacho y que lo que el despacho hiciera con esa cartera vencida era unica y exclusivamente del Despacho y que en cuestion de las ventas de la cartera era legal nada mas que habia que checar los contratos detalladamente, pero desafortunadamente reaccione tarde ya que cuando hable al despacho me comentaron que el tramite de cesion de derecho ya estaba en termino y ya no habia marcha atras.

Asi que en lo que a mi respecta empezare a buscar vivienda para rentar mientras se presenta el nuevo dueño y con la esperanza de que tambien nos la rente, y hare lo que me comentas de checar con un abogado para lo del pago de la renta, que aunque por el momento esta corriendo el pago de la renta con el deposito en garantia, ya que por lo que veo es cuestion de dias para que se presente el nuevo dueño.

Por utlmo, que documento me tiene que presentar el nuevo dueño para acreditar la propiedad?, ya que ante la ulttima notificacion de que el inmueble ya pertenecia a otra persona hable al despacho para solicitar infomacion sobre esa notificacion y me comentaron que era cuestion de tiempo para que el propietario en cualquier momento se presentara con un CONTRATO DE PROMESA DE CESIÓN DE DERECHOS DE CRÉDITO sellado y firmado por el representante legal del despacho, esto es valido o tendria que presentarme algun otro documento para acreditar la propiedad?, digo lo que me nos quiero son problemas y como lo comente anteriormente, si el nuevo porpietario solicita que se desocupe el inmueble sin problemas lo hare.

atento a tus comentarios

saludos.

Paso a aclarar tus dudas, punto por punto.

Primero, el hecho que hayan celebrado un contrato de arrendamiento con una vigencia de un año, a partir de abril de 2009, no significa que a su vencimiento, quedes relevado de la obligación de pagar rentas o que deje de existir el arrendamiento, pues en tanto continúes en posesión del inmueble, subsiste tu obligación de cubrir las pensiones rentísticas en la cantidad estipulada en el primer contrato, es decir, sin incrementos en las pensiones.

Dado que no señalas en qué Estado de la República te encuentrasn no puedo informarte con exactitud si, al terminarse el contrato de arrendamiento, éste se convirtió en uno por tiemo indeterminado, o bien, si se prorrogó por un término igual que el pactado originalmente, y al concluir el segundo, volvería a prorrogarse, y así sucesivamente.

En cuanto al ofrecimiento que desaprovechaste, debo decirte que muchas empresas e instituciones, realizan la venta de carteras vencidas, porque para ellas representa un mayor gasto gestionar su recuperación, que negociarlas aún en porcentajes inferiores a los saldos insolutos de capital y sus accesorios; esas cesiones de créditos, son perfectamente válidas y legales, tanto que se encuentran perfectamente reguladas por los Códigos Civiles de los Estados, del Distrito Federal y el propio Código Civil Federal;  aún más, en los casos en que el crédito se encuentra documentado en títulos de crédito, como pagarés, la transmisióin de los derechos amparados por el documento, se hace a través de una figura denominada endoso, y la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito señala los requiitos que debe contener para que sea válido, ademá de que a través de dicho endoso, puede transmitirse la propiedad del título, o darse en procuración de cbro e invlusive, en garantía de otro crédito.

No necesitas empezar a buscar ninguna otra vivienda, ya que en tanto el nuevo propietario no te notifique, ya sea judicialmente, es decir, por medio de un actuario enviado por un juzgado que acuda al domicilio y te entregue un instructivo o cédula en que se contenga la admisión del trámite de diligencias de jurisdicción voluntaria de notificación, o bien, por medio de un notario público, no estás obligado a pagarle a él la renta, sino que deberás seguir haciéndolo con el anterior propietario, y esos pagos que hagas en esa forma, no podrá exigírtelos nuevamente el actual dueño, ya que ante la falta de notificación, tú quedas librado de la obligación al cubrir las pensiones rentísticas a la persona con quien celebraste el contrato; pero si consideras conveniente evitar en lo posible cualquier dificultad con el nuevo dueño, entonces puedes tú promover las diligencias de ofrecimiento de pago y consignación de las rentas ante un juzgado, informando al Juez que, dado que te han comentado que el inmueble fue vendido a otra persona, y que en consecuencia desconoces a quien debes pagar la renta, si a aquél con quen contrataste o al supuesto nuevo propietario, las consignas para que se entreguen a la persona que acredite tener derecho a ellas. Todo esto te lo explicará con mayor detalle el abotgado que te haga los trámites.

Finalmente, el depósito en garantía, no es para que se pague el último mes de renta, sino para que el arrendador, una vez que compruebe que el estado del inmueble arrendado se le devuelve en las mismas condiciones que lo entregó, y el arrendatario no dejó ningún adeudo de los servicios con que cuenta la finca, se lo restituya; por tanto, solamente con el consentimiento del arrendador o del nuevo propitetario, tú podrías pagar la renta con ese depósito.

Espero que todas tus dudas queden aclaradas.

 Agradezco mucho la atencion y tu asesoria

te comento que el contrato en la Clausula Segunda: La renta convenida al firmarse el presente contrato es de X Cantidad, dicha renta se pagara por mensualidades adelantadas los dias 10 de cada mes, conforme al art 1955 del codigo civil para el Estado de Mexico en moneda de circulacion legal y depositado en X Cuenta Bancaria, como lo determina el art 1925 de codigo civil ya citado. toda mensualidad sera paga integra, aun cuando el inquilino solo ocupe el inmueble parte del mes. Los ajustes de la renta mensual seran anuales de acuerdo a la variacion que haya sufrido el INPC. No se si esta clausula haga que el contrato sea indefinido automaticamente ya que los ajustes si se realizaron año con año, la cantidad en el contrato estipulado era uno y el pago era otro ej 1500 y le pagabamos $1600 esos $100 de mas segun era para pago de agua, pago que hasta la fecha no lo han hecho. 

Clausula Cuarta: El Termino del arrendamiento es por 12 Meses a partir del 10 de abril del 2009.  Transcurrido el cual si no hay renovacion del presente contrato, se dara por resindido sin opcion a prorroga por lo que el inquilino renuncia expresamente a lo dispuesto por el art 1992 del codigo civil del Estado de Mexico y debera entregar el bien inmueble al vencimiento plazo sin dar lugar a juicio de desocupacion. Como te habras dado cuenta me encuentro en el Estado de Mexico 

En cuanto al ofrecimiento que te puedo decir, ya ni llorar es bueno, de haber estado informado sobre este tipo de venta lo hubiera aprovechado pero como bien dices, el hubiera no existe.

Creo que empezare a promover las diligencias de pago, para que una vez que este aclarado esta situacion el dinero estara destinado para el legitimo dueño.

Y encuanto al pago de la renta con el deposito en garantia, el arrendador lo acepta ya que el mismo hace la proposicion, como lo comente al principio, cuando le envie la notificacion que envio el despacho de que el inmueble ha sido adquirido por otra persona, por tal motivo le comente que no iba a pagar la renta de este mes hasta no tener solucionado este problema, el mando la solucion por correo de que tomaria el deposito de garantia a pago de renta del mes y que para el dia 12 de octubre yo tengo que desocupar el inmueble, sin que yo haya aceptado dicha solucion, quiero entender que lo "unico que me salvaria" es si el nuevo dueño se presenta con la notificacion legal de que el es el nuevo dueño y me siguiera rentando el inmueble, porque veo complicado que el actual dueño una vez solucionado el problema a su favor quiera seguir rentandome el inmueble, que segun yo no deberia de haber problema ante eso ya que el que esta incumpliendo es el y no yo, ya que en lo que va de casi 5 años es la primera vez que no estaria pagando la renta, me he llegado a atrasar pero no por mas de 5 dias, y te he de decir que el estado del inmueble esta 100 veces mejor de como ellos nos lo entregaron, al grado de que el dia que entro a ver el inmueble se sorprendio de como estaba.

atento a tus comentarios

Que nada te preocupe... Cuando vayan a avisarte a desocupacion del inmueble .... Sera por medio de actuario y en ese momento te van a lsnzar a a callle...

Encuanto a la Cláusula Cuarta, que estipula que al término del contrato inicial, si no hay prórroga, el contrato se dará por rescindido, obviamente dejó de surtir efecto, toda vez que si ese primer contrato concluyo en el mes de octubre de 2010, y tú seguiste ocupando la localidad arrendada, y en arrendador aplicó el incremento anual a las pensiones rentísticas, implícitamente acepto la continuación del arrendamiento a través de la renovación verbal del contrato por un año más, en cada caso.

Ahora bien, dado que ahora sé que radicas en el Estado de México, asístete de un buen abogado especialista en derecho civil, pues tienes posibilidad de lograr mediante un juicio, la revocación de la compraventa que hizo el nuevo propietario; te extplico.

El artículo 7.693, del Código Civil del Estado de México, previene que el arrendatario que ha cumplido puntualmente con sus obligaciones gozará del derecho de preferencia, tanto para la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento como respeto de la venta del bien arrendado, aplicándose las normas de la compraventa con derecho de preferencia.

Ahora bien, de acuerdo a tus comentarios, Recuperación de Deuda Hipotecaqria, S. de R.L. adquirió del INFONAVIT mediante la correspondiente cesión, el crédito que esta Institución otorgó al arrendador para el pago de la propiedad, debido a su incumplimiento de pago; de esa forma, la cesionaria, Recuperación de Deuda Hiporecaria debió demandarlo en un juicio especial hipotecario, a fin de hacer efectiva la garantía hipotecaria, obteniendo sentencia que así lo determinó, y ya bien sea que haya promovido en ejecución de sentencia el remate de la propiedad en pública almoneda, o que haya solicitado se le adjudicara en pago del crédito impagado, para poder hacer cualquiera de esas opciones, se te debió notificar legal y formalmente, a efecto que pudiera hacer valer tus derechos de preferencia, tal y como lo señala el numeral 7.588 del Código Civil en comento, precepto que es del tenor siguiente: Cuando el bien sobre el que se tiene derecho de preferencia se venda en subasta pública debe hacerse saber al que goza de este derecho, el día, hora y lugar en que se verificará el remate.

Evidentemente, al no respetársete el derecho de preferencia que legalmente te asiste, cabe entonces la posibilidad de que esa venta se retrotraiga, y en esas condiciones, te podrías encontrar en posibilidad de adquirir el departamento.

En tanto consultas esa posibilidad con la almhoada, sigo comentandote; si el arrendador estuvo de acuerdo en que la renta correspondiente al período del 12 de septiembre al 11 de octubre, sea con cargo al depósito, no existe entonces problema alguno, pues considerando que el nuevo propietario no te ha notificado fehacientemente que adquirió el inmueble y, por tanto, tu obligación subsiste con el anterior propietario, es decir, con el arrendador.

Por otra parte, su exigencia para que le desocupes la propiedad el 12 de octubre, es totalmente improedente, pues él ha dejado de ser propietario del departamento, y con independencia de que a tí te lo haya hecho saber o no el nuevo propietario, él si tiene pleno conocimiento que carece de todo derecho de disposición de la finca y, por tanto, de celebrar el contrato de renovación, pues no cuenta con ninguna autorización dada por escrito por parte del nuevo propietario con las formalidades exigidas por la ley para que un tercero pueda celebrar contratos de arrendamiento en nombre y representación del propietario.

Evidentemente, el arrendador estuvo conforme en que la pensión rentística de septiembre fuera a cargo del depósito, pues no debe perderse de vista que estaría obligado legalmente a entregar ese depósito al nuevo propietario al término del arrendamiento, para que éste a su vez te la restituya una vez comprobado el estado físico del bien arrendado y la inexistencia de adeudos por el pago de servicios.

Adicionalmente, debo comentarte que, si solamente se celebró por escrito el primer contrato de arrendamiento, el nuevo propitario no tendrá enforma alguna posibilidad de demandar la desocupación del departamento en forma inmediata, pues él no cuenta, ni conel original ni con la copia de dicho contrato, por lo que en esas condiciones, deberá promover previamente medios preparatorios a juicio, en los que tendrá que acreditar que efectivamene ese contrato se celebró, así como los términos y condiciones en que se hizo, y hasta depués de que los justificara plenamente, podría iniciar en tu contra tl juicio de desocupación, en el que tendrías también oportunidad de hacer valer derechos de preferencia para que la prórroga del contrato se celebre contigo antes que con cualquier otra persona.

En las apuntadas condiciones, considero que podrás tener la posesión del departamento a través de la figura del arrendamiento por un período muy superior al que inicialmente pensabas, y que no tienes en este momento problema alguno para que pudiera ser desalojado judicialmente y, por tanto, tampoco para que lo hagas voluntariamente.

Tu derecho al tanto... Se perdio... Si te avisaron por escrito tu preferencia a comprar ...

Garovalo, ese punto ya está tratado, no ha recibido ninguna notificación de parte del supuesto nuevo propietario, ni judicialmente ni por Notario, simplemente le comentaron que el departamento lo compró otra persona, sin siquiera saber quien es.

Pos... Felicidades... Si no interpone la nulidad de venta antes de que esta sea escriturada y registrada.. Ya no tiene derecho a nada... Saludos...

Raúl no tengo palabras de como agradecerte por tomarte el tiempo en mi asesoría y brindarme el conocimiento ante esta situación y que se que para muchos que se encuentren en la misma situación en la que me encuentro se acerquen a esta página, vean mi caso y se puedan orientar o mejor aún se puedan acercar a ti. En lo que respecta a la adquisición del departamento, si todavía estoy en posibilidad de adquirirlo, ni siquiera lo consultare con la almohada, mi familia y yo empezamos a hacer raíces aquí, mi hijo tienes sus amiguitos su espacio y la casa la siente como sí fuera suya, y siendo así empezare a pelear por su casa, así que comenzare a buscar abogado para la cancelación de la compra y verme favorecido con la compra. Raúl créeme no se cómo agradecerte y espero que en lo que hago el revocación de la compra me puedas ir orientando si el abogado va por buen camino o no Saludos

Buen día.