Estado de Referencia: Puebla

Estado de referencia: Puebla:

Buenas noches, mi problema es el siguiente:  Mi mama me dio un poder general para pleitos, cobranza y administracion y actos de dominio irrevocable a mediados de 2011 con instrucciones muy precisas de que hacer cuando ella muriera (debia repartir entre 2 hermanos mas). Yo tengo la posesion del inmueble y aunque no vivo ahi lo rento a 3 inquilinos diferentes y tengo mi oficina ahi, ya que la propiedad cuenta con 4 deptos independientes. El inmueble tiene algunos retrasos en pagos de predial y agua que mi mama dejo pasar por varios años por falta de dinero y tambien por la mala administracion del inmueble, ya que siempre lo ha rentado, tambien por esto me dio el poder: para sanear estos asuntos y venderlo en su momento y repartirlo entre los 3 hermanos. Hace unos dias al tratar de hacer un convenio para el pago del predial me encuentro con la sorpresa que ya esta pagado hasta 2012 y que ya esta a nombre de mi hermana. Segui investigando y resulta que ya la propiedad esta a nombre de mi hermana en el registro publico de la propiedad y que supuestamente fue una compra venta la que realizo con mi mama en junio de 2012. De inmediato le pregunto a mi mama y me dice que ella ya no tiene nada que ver en el asunto y que lo vea con mi hermana, al cuestionar a mi hermana me dice que mi mama le vendio la propiedad y que le entregue la propiedad ya que ella como nueva dueña tiene todo el derecho de cobrar las rentas y disponer del inmueble. Cabe hacer mencion que mi mama es una persona de casi 80 años y que seguramente fue engañada por mi hermana para firmar esta supuesta compra venta...y digo supuesta por que yo le pago practicamente todos los gastos a mi mama y no tiene mas dinero que el yo le doy. Consulte con un abogado y me dijo que tendriamos que esperar a que me demandara mi hermana para entregarle la posesion del inmueble. Mi duda es si realmente tendria yo que esperar eso o seria mejor demandarla primero ya que segun nos dijo el notario cuando mi mama me dio el poder ella ya no podia hacer ningun movimiento con la propiedad, mucho menos una compra venta. Un amigo me recomendo este sitio para pedir otra opinion . De antemano gracias y saludos.

Pablo Luna

Buenas tardes primero que nada deberiamos revisar el poder mencionado, que en efecto se trate de un poder irrevocable con facultades de dominio ya que para que este poder sea irrevocable y pueda seguir sirviendo aún cuando su madre llegue a morir, debe ser especifico es decir sobre un determinado inmueble  no puede ser sobre todas las propiedades de su madre, después si es que dicho poder en verdad es irrevocable debe existir una obligación bilateral contraida con anterioridad, a la fecha de la firma del poder es decir una donación, una compraventa o algun otro, ya que seguramente su hermana al morir su madre, tratara de pelear la legalidad del mencionado poder y si no se cuenta con este documento (compraventa, donación,etc.)en ocaciones los jueces llegan a invalidar los poderes, una vez superado esto y perfeccionando el  poder, usted tiene varias opciones, primero se debe tener la certeza de que su madre no firmo la escriturade compraventa, ya que si ella firmo el documento y se dice que no lo hizo, en un juicio un perito es decir un experto en la materia determinará que si firmo su mamá y que es válida la operación de compraventa, si por otro lado si firmo pero con engaños o si su madre padecia o padece  alguna enfermedad que la convierta en incapaz de administrar sus bienes lo que se debe hacer es demandar la nulidad de esta escritura de compraventa demostrando que su madre desde la fecha en que firmo esa operación ya no estaba en plenitud de facultades y que por tanto es inválido ese acto,  nunca le sugeriría que se esperara a recibir la demanda ya que es preferible siempre empezar con una estrategía bien planeada y no tener que contestar y defenderse al mismo tiempo que planear la estrategia legal a seguir, ojala pudiera darnos mas datos especificos para poder asesorarla legalmente de la manera mas adecuada abogados enruz esta para servirle. No deje pasar el tiempo ya que si su madre llega a faltar sera cada día mas complicado arreglar su situación. 

pabloluna439:

Francamente no sé donde tiene la cabeza o en qué estaba pensando la forista abogados enruz (cordiales saludos) cuendo realizó la anteriior respuesta.

Y es que en todas las legislaciones civiles de la República Mexicana se contiene la prevención de que los mandatos o poderes se terminan cuando muere el(la) otorgante, lo que significa que si su señora madre falleciera, exactamente en ese momento de la defunción el poder otorgado( a usted dejará de tener valor y tal terminación que ordena la Ley se da por mujy irrevocable que sea el mandato

Por otro lado, le hago notar que el mandato conferido a usted lo fue por la misma época (mediados del 2011) en que se dio la compraventa del bien (junio del 2011), consecuentemente el consejo de la forista abogados enruz en el sentido de que usted alegue incapacidad mental para anular la compraventa es un alegato que también sirve para automáticamente anular el poder otorogado a usted, y eso sin contar que el notario público certificó en ambas escrituras que la otorgante goza de cabal salud mental.

Por lo que hace a la consideración del peritaje en grafoscopía de la respuesta que antecede, tampoco es conducente, cuenta habida que existe una certificación notarial de que su señora madre firmó en ambos casos, así que tampoco podrá probarse que firmó con engaños.

Así que, para terminar, podemos concluir que su hermana se puso más lista que ninguno y que usted tiene la partida perdida, ppor lo que más vale que piense en evitar "echar dinero bueno al malo" .

pabloluna439:

Por lo que Usted comenta se entiende la compraventa es posterior al poder general que le entrego su madre.

Por lo que le sugiero que demande la nulidad de la compraventa, ya que al entregar su madre un poder como el que menciona no pudo haber vendido el inmueble.

Y hagalo ahora que aun su madre vive ya que despues sera mas dificil en cuanto al peritaje en grafoscopia que usted ofresca, debido que estando su madre se le puede hacer que firme en varias ocaciones para saber si es realmente su firma y si fue hecha de su puño y letra.

Asi como mediante examen medico se pueda comprobar si no padece de alguna enfermedad de enajenacion mental que la imposibilite haber firmado o fue con engaños como lo dicen los colegas que me anteceden.

Seria bueno que te escribieras para poderle llevar seguimiennto a tu consuta y reponder las interrogantes que se le planteen.

Por ejemplo: sus padres estaban casados?, porque regimen?

Le pregunto esto por que entonces, hay forma de poder hacerl algo.

Saludos.

pabloluna439:

Francamente no sé de donde algún notario que menciona usted y dos foristas que han escrito respuestas además de las mías han sacado la peregrina idea de que su señora madre estaba imposibilitada para vender el inmueble, toda vez que por muy irrevocable que se haya otorgado el mandato, lo cierto es que esa irrevocabilidad es nula juris et de jure (de pleno derecho), cuenta habida que es violatorio de lo establecido por el artículo 24 93 del Código Civi del Estado de Puebla que es donde acon tecen los hehcos de esta consulta.

el artículo

tiene la

pabloluna439:

Francamente no sé de donde, algún notario que menciona usted así como dos foristas que han escrito respuestas además de las mías, han sacado la peregrina idea de que su señora madre estaba imposibilitada para vender el inmueble, toda vez que por muy irrevocable que se mencione que fuera otorgado el mandato, lo cierto es que esa irrevocabilidad es nula juris et de jure (de pleno derecho), cuenta habida que es violatorio de lo establecido por el artículo 2493 del Código Civil del Estado de Puebla que es donde acontecen los hechos de esta consulta.

En efecto, el precepto legal antes invocado a la letra dice:

Art 2493.- El mandato no puede ser revocado por el mandante ni renunciado por el mandatario, en los siguientes casos:

            I.- Cuando su otorgamiento se hubiere estipulado:

            a) Como una condición para celebrar un contrato bilateral; y,

            b) Como medio para cumplir una obligación contraída por el mandante, en favor del mandatario o de otras personas.

            II.- Cuando se otorgue para un acto o asunto determinado y se estipule que se otorga con el carácter de irrevocable, aun cuando no constituya una condición de un contrato bilateral, o no sea medio para cumplir una obligación anterior.

Pero es el caso de que la fracción I es inaplicable a favor del mandante, porque el mandato nunca se otorgó como una condición para celebrar un contrato bilateral como podría ser una compraventa, ni tampoco se otorgó como medio para cumplir una obligación contraída por el mandante.

En lo tocante a la aplicabilidad de la fracción II del numeral antes invocado, también resulta inaplicable porque el mandato fue otorgado para realizar una donación prohibida por el numeral 2190 del mismo Ordenamiento Legal antes invocado, pues usted mismo en su consulta anotó que su señora madre carece de dinero excepto el que usted le da, de tal modo que en la especie el mandato fue otorgado con la finalidad de que usted haga una donación de la totalidad de los bienes de la donante, así como porque el mandato está otorgado para la disposición de los bienes de la mandante para el evento de que ella muera, tal y como usted escribió en su consulta, y el artículo 2193 ordena que las donaciones solamente se hagan por acto entre vivos, de tal manera que el mandato igualmente es nulo debido a que está otorgado como si se tratara de un testamento, pues se trata para un reparto de bienes para fecha posterior a la muerte de su señora madre, así que de cualesquier manera el mandato resulta nulo juris et de jure (de pleno derecho).

Así las cosas, le reitero que su hermana resultó más lista y lo único que a usted le queda es realizar una investigación para encontrar el dinero del precio pagado por la compra que su hermana hizo del inmueble, pero me temo que eso le será imposible en virtud de que su señora madre se niega a hablar del asunto.

Pero si el notario que usted consultó o algún forista tiene una opinión que difiere de la mía, le in vito a que en el debate que siga, para que funde sus argumentos en los preceptos legales que sean aplicables y, en su caso, contrarios a los que he proporcionado en mis respuestas.

Gracias a todos por sus respuestas, como ampliacion de la informacion que me solicitan les puedo decir que mi mama nunca se caso con mi papa (mismo que ya murio) y que el inmueble en cuestion lo tiene por que a ella se lo heredaron. Otro dato: el poder lo firmo en mayo de 2011 y la supuesta compra venta la hicieron en junio de 2012. Finalmente me gustaria que me pudieran responder a mi pregunta, independientemente de los hechos ya narrados que es: SI DEBO DEMANDAR LA NULIDAD QUE ME DICEN O ESPERAR A QUE ELLA ME DEMANDE? Llevo ventaja al demandar primero? o se puede defender mejor de esta forma o como dice el abogado que consulte: ESPERAR A QUE ME DEMANDE PARA QUE LE ENTREGUE LA POSESION DEL INMUEBLE. Gracias por su ayuda y saludos a todos.

al respecto del forista pabloluna439, el foro es para ayudar y asesorar a personas y no para debatir entre nosostros asi que de manera muy breve solo le dire que sus peregrinos argumentos y contradicciones, en las que usted mismo a caido.

1.- Menciona que ningún poder subsiste despues de la muerte del poderdante lo cual es faslo ya que la excepción a esto lo es el poder irrevocable limitado en cuanto su objeto y con la salvedad de que sea el medio para cumplir una obligación bilateral contraida con anterioridad, esto la sabe cualquier abogado o notario.

2.- La madre de la señora se encuentra viva asi qeu aún se pueden hacer las periciales para saber si es que si firmo o no ella facilmente sabremos si la compraventa la realizo ella o no.

3.- No se donde tiene usted la cabeza cuando entre los actos jurídicos prmero el otorgamiento del poder mayo 2011 y junio 2012 existe mas de un año de diferencia, dentro de ese año me atrevo a suponer que pudo ocurrir alguna incapacidad, ya que pudo ser que la señora mas de un año atras otorgara el poder y despues de eso tuviera alguna incapacidad.

 De lo anterior y para seguridad de la forista le aconsejo se acerque al colegio de notarios de su estado cualquiera de ellos podrá sacarla de dudas sobre quien tiene la razón y sobre quien solo muestra su ignorancia como pabloluna439.

Con independencia de que existe jurisprudencia al respecto aquie el fundamento de la validez del poder aún con la muerte de la poderdante.

Artículo 2494.- Al mandato irrevocable son aplicables las

siguientes disposiciones:

I.- Tiene el carácter de accesorio del contrato bilateral del cual es

condición o de la obligación para cuyo cumplimiento se otorgó;

II.- No puede ser renunciado por el mandatario:

III.- Sólo puede ser especial y termina al celebrarse el contrato,

extinguirse la obligación o concluirse el asunto para los que se

otorgó;

IV.- Cuando el mandato se otorgue como una condición en un

contrato bilateral, impide que éste último surta efectos, hasta

que se confiera dicho mandato;

V.- Si el mandato se otorgó como un medio para pagar una

obligación contraída por el mandante en favor del mandatario,

éste último está facultado para pagarse al ejercer el mandato;

VI.- Si falleciere el mandante, sin haberse realizado el asunto

para que se confirió el mandato, el mandatario debe concluir

aquel asunto y rendir cuentas a los herederos del mandante,

salvo que se le haya dispensado de esta obligación; y

VII.- Si fallece el mandatario antes de realizarse el objeto del

mandato, el albacea de la sucesión de aquél, ejecutará éste.

Con independencia a esto y para efecto de tranquilidad de la forista y su seguridad, pregunte a cualquier otro abogado u notario de su estado a de algun otro estado verá que el de peregrinas ideas es el pabloluna439.

Volviendo a lo principal usted no esta perdida y no espera a ser demandada.

abogados enruz:

En primerísimo lugar le solicito amablemente q.....

abogados enruz:

En primerísimo lugar le solicito amablemente que revise con cuidado tanto la consulta como mis respuestas y las intervenciones de usted, pues reesulta que el consultante es pabloluna439 y usted le está considerando como un abogado que contestara la consulta.

En segundo lugar y por segunda ocasión le hago notar que el mandato fue otorgado para que el mandatario cumpliera la voluntad post mortem de la mandante, por lo que es totalmente inaplicable el artículo 2494 del Código Civil de Puebla, pero si usted considera que sí es aplicable, y como del debate se hace la luz, le requiero para que nos ilustre acerca de xuál sea el fundamento legal expreso y preciso para que usted considere que sí tendría vaklidez ese mandato que fuera otorgado para que el mandatario actúe como albacea de la mandante.

Pero me adelanto a cualquier alegato que pueda sobrevenir transcribiendo otros preceptos legales del Código Civil Poblano que son aplicables al asunto polanteado en la presente consulta y en relación con mis respuestas:

Art 1502.- Cuando fuere imposible resolver la dudas por las reglas establecidas en los artículos anteriores, y aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, se observarán las reglas siguientes:

            I.- Si las circunstancias, aunque accidentales por la naturaleza del contrato, revelaren que sin ellas no se habría prestado el consentimiento de alguno de los contratantes, el contrato es inexistente;

            II.- Si el contrato fuere gratuito, se resolverá la duda en favor de la menor transmisión de derechos e intereses;

            III.- Si el contrato fuere oneroso, se resolverá la duda en favor de la parte más débil económica o socialmente, y sólo que las partes sean económica o socialmente iguales, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.

Art 1503.- Es inexistente el contrato cuando por las palabras en que esté expresado, no pueda saberse cuál fue la intención o voluntad de los contratantes sobre el objeto principal de la obligación.

Art 1504.- Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que fueren omisas, por las disposiciones del contrato con el que tenga más analogía de los reglamentados en este Código.

...

Permitame tantito, aunque la frase suene a comedia, la consulta en verdad ha desatado grandiosas elocuencias, las cuales no quisiera desestimar en el razonamiento mismo de las verdaderas intenciones que son el de asesorar al que solicito la orientacion..o sea, su servidor es experto (no se tome esto como presumir) en el derecho espiritual, aquel que parte de la premisa HAY UN DIOS...quisiera imaginar a mas de pensar que antes de someter todos estas lides a los tribunales usted podria solicitarle en la via de avergonzar ya mismo a su hermana una aclaracion, como se dice coloquialmente EXIJO UNA EXPLICACION, pienso usted aun no ha agotado las vias de la conciencia y la moral, ademas del virtuosismo que es creer en Dios para increpar a su hermana y hallar en ella esos sintomas de afecto hacia usted para saber por que actuo asi, ella misma podria argumentar usted indebidamente se le adelanto con el dichoso poder a a mas de pensar sus intenciones no eran las mas justas que digamos acerca de a la muerte de su progenitora repartir el bien, ¿acaso su hermana de usted no tiene derecho en el pensamiento libre de especular cuales fueron las intenciones de usted a la firma de dicho poder?

Como quiera que sea ya esta pasando, hay una via que pocas veces proponen los abogados y es la coloquialmente en el llamado lenguaje juridico extrajudicial, de apelar al buen sentido de la moralidad y conciencia de parte de su hermana, en la idea misma de preguntarle, ¿hermana mia si tus intenciones eran las de quedarte con esa propiedad por que pensaste en su amor mi madre os la pudiera haber vendido si de herencia ya la tenias?,  mas aun sabiendo que tal cosa es un verdadero acto criminal digno de ser comparado con el de Cain, sabemos que nuestra madre cuenta bancaria no tiene en la cual pudiera constatarse el ingreso de la compra venta, por lo cual dicho inmueble no lo has comprobado, lo has robado valiendote de toda clase de artilugios verbales para con la que nos dio la vida.

Pienso una conversacion sana despojandose de todas emociones de odio haria vislumbrar un final feliz, meditando desde antes si dicha propiedad poderdada ha traido como consecuencia la felicidad y la alegria de manejar un bien con el mas alto sentido de responsabilidad, de ser asi, otorgue usted el perdon mas amplio que en su alma proceda a fin de que su hermana quede liberada de la idea de que usted engendrara un odio por los fines de los tiempos de su vida.

Son catolicos?, pertenecen a algun grupo religioso?, de ser asi ya mismo sugiero la posibilidad de hablar con el parroco o pastor de su grupo religioso, apelar a su intervencion a fin de conciliar la situacion y llegar a un buen fin antes de de proceder a estas lides legales.

Llegar el dia que su progenitora muera, que quede en paz con la vida, pero su hermana la paz no la alcanzara, ni en el momento mismo de verla postrada en el feretro, lugar el cual vigilen rigurosamente no vaya ser que la susodicha intente alguna ultima accion de apoderarse de las joyas de ser enterrada con ellas.

Por lo demas su servidor solo pasaba por aqui y a los abogados mis respetos, ambos han mostrado una capacidad digna de ser contratados, no se tome estas palabras como lisonja, mas bien como un reconocimiento a esta su participacion desinteresada.

En la estrategia misma de demandar o esperar la demanda, sugiero recordando aquella parte de los hechos acontecidos cuando Magdalena era apedreada a fin de darle muerte, Jesucristo en un intento exitoso les dijo...el que este libre de culpa...en lo legal operan los tecnicismos por lo cual demandar de inmediato seria lo mas prudente, dado que la primer piedra ya usted la ha recibido...

Me despido deseando suerte y bendiciones en la decision a tomar, y dejo esta cita:

Romanos...Si tu enemigo tiene hambre, dale de comer; si tiene sed, dale de beber. Haciendo esto, amontonarás carbones encendidos sobre su cabeza. Den a cada uno lo que le corresponde: al que se debe impuesto, impuesto; al que se debe contribución, contribución; al que se debe respeto, respeto; y honor, a quien le es debido.

Sométase toda persona a las autoridades superiores; porque no hay autoridad sino de parte de Dios, y las que hay, por Dios han sido establecidas. 
Porque los magistrados no están para infundir temor al que hace el bien, sino al malo. ¿Quieres, pues, no temer la autoridad? Haz lo bueno, y tendrás alabanza de ella; 
porque es servidor de Dios para tu bien. Pero si haces lo malo, teme; porque no en vano lleva la espada, pues es servidor de Dios, vengador para castigar al que hace lo malo. 

No te dejes vencer por el mal. Por el contrario, vence al mal, haciendo el bien.

Su servidor es abogado pero hoy me nacio hacer un razonamiento fuera de toda litis...