ampliando la informacion aportada de Lic.DiegoGonzalez
Los o el propietario Tienen que dar aviso por escrito de su deseo de vender el inmueble, Uds. tendrán treinta DIAS PARA DAR AVISO POR ESCRITO AL ARRENDADOR DE tu VOLUNTAD DE EJERCITAR EL DERECHO DE PREFERENCIA, deberán asistirse de un abogado.
CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL
TÍTULO SEXTO DEL ARRENDAMIENTO
CAPÍTULO III DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
ARTÍCULO 2447. EN LOS ARRENDAMIENTOS QUE HAN DURADO MAS DE TRES AÑOS, TIENE EL ARRENDATARIO DERECHO, SI ESTA AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS (SIC) A QUE, EN IGUALDAD DE CONDICIONES, SE LE PREFIERA A OTRO INTERESADO EN EL NUEVO ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE. TAMBIEN GOZARA DEL DERECHO DE PREFERENCIA SI EL PROPIETARIO QUIERE VENDER EL INMUEBLE ARRENDADO, APLICANDOSE EN LO CONDUCENTE LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 2448 J DE ESTE CODIGO.
ARTÍCULO 2448 J. EN CASO DE QUE EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE ARRENDADO DECIDA ENAJENARLO, EL O LOS ARRENDATARIOS SIEMPRE QUE ESTEN AL CORRIENTE EN EL PAGO DE SUS RENTAS TENDRAN DERECHO A SER PREFERIDOS A CUALQUIER TERCERO EN LOS SIGUIENTES TERMINOS:
I. EN TODOS LOS CASOS EL PROPIETARIO DEBERA DAR AVISO DE MANERA FEHACIENTE AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE, PRECISANDO EL PRECIO, TERMINOS, CONDICIONES Y MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA;
II. EL O LOS ARRENDATARIOS DISPONDRAN DE TREINTA DIAS PARA DAR AVISO POR ESCRITO AL ARRENDADOR, DE SU VOLUNTAD DE EJERCITAR EL DERECHO DE PREFERENCIA QUE SE CONSIGNA EN ESTE ARTICULO, EN LOS TERMINOS Y CONDICIONES DE LA OFERTA, EXHIBIENDO PARA ELLO LAS CANTIDADES EXIGIBLES AL MOMENTO DE LA ACEPTACION DE LA OFERTA, CONFORME A LAS CONDICIONES SEÑALADAS EN ESTA.
III. EN CASO DE QUE EL ARRENDADOR, DENTRO DEL TERMINO DE TREINTA DIAS A QUE SE REFIERE LA FRACCION ANTERIOR, CAMBIE CUALQUIERA DE LOS TERMINOS DE LA OFERTA INICIAL, ESTARA OBLIGADO A DAR UN NUEVO AVISO POR ESCRITO AL ARRENDATARIO, QUIEN A PARTIR DE ESE MOMENTO DISPONDRA DE UN NUEVO PLAZO DE TREINTA DIAS. SI EL CAMBIO SE REFIERE AL PRECIO, EL ARRENDADOR SOLO ESTARA OBLIGADO A DAR ESTE NUEVO AVISO CUANDO EL INCREMENTO O DECREMENTO DEL MISMO SEA DE MAS DE 10 POR CIENTO.
IV. TRATANDOSE DE BIENES SUJETOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, SE APLICARAN LAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE LA MATERIA; Y
V. LA COMPRA-VENTA REALIZADA EN CONTRAVENCION DE LO DISPUESTO EN ESTE ARTICULO OTORGARA AL ARRENDATARIO EL DERECHO A LA ACCION DE RETRACTO Y POR OTRO LADO A RECLAMAR DAÑOS Y PERJUICIOS, SIN QUE LA INDEMNIZACION POR DICHOS CONCEPTOS PUEDA SER MENOR A UN 50% DE LAS RENTAS PAGADAS POR EL ARRENDATARIO EN LOS ULTIMOS 12 MESES; ASI COMO A LA ACCION DE NULIDAD. LAS ACCIONES MENCIONADAS PRESCRIBIRAN SESENTA DIAS DESPUES DE QUE TENGA CONOCIMIENTO EL ARRENDATARIO DE LA REALIZACION DE LA COMPRA-VENTA RESPECTIVA;
VI. EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO NO CUMPLA CON LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN LAS FRACCIONES II O III DE ESTE ARTICULO, PRECLUIRA SU DERECHO; Y
VII. LOS NOTARIOS EN TERMINOS DE LAS DISPOSICIONES LEGALES APLICABLES INCURRIRAN EN RESPONSABILIDAD CUANDO FORMALICEN COMPRA-VENTAS CONTRARIAS A ESTE PRECEPTO, SI TIENEN CONOCIMIENTO DE TAL SITUACION.
EN CASO DE QUE EL ARRENDATARIO NO CUMPLA CON LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN LAS FRACCIONES II O III DE ESTE ARTICULO, PRECLUIRA SU DERECHO.
También les serán útiles los criterios siguientes:
ARRENDAMIENTO. DERECHODE PREFERENCIAPOR EL TANTO. LA NULIDAD A QUE SE REFIERE EL ARTICULO 2448-J, FRACCION VI, DELCODIGO CIVIL, NO OPERA DE PLENO DERECHO.
La fracción VI, delartículo 2448-J, delCódigo Civil para el Distrito Federal previene que la compraventa y su escrituración realizada en contravención de lo dispuesto por dicho numeral serán nulas de pleno derechoy los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos de la ley de la materia. La acción de nulidad a que se refiere esta fracción prescribe a los seis meses contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la realización delcontrato. De lo expuesto, se advierte una manifiesta contradicción en lo establecido por el legislador al señalar, por una parte, que la compraventa y su escrituración que contravengan lo dispuesto en el texto legal precitado, serán nulas de pleno derecho, y, por la otra, que la acción de nulidad a que se refiere la mencionada fracción prescribe a los seis meses, si la compraventa y su escrituración son nulas de pleno derecho, es inconcuso que no necesitan de declaración judicial, y que no puede convalidarse. Por tanto, si la propia ley determina la necesidad de que la nulidad se intente dentro de los seis meses siguientes a partir de que el arrendatario tuviera conocimiento de la realización delcontrato, resulta evidente que la compraventa y la escrituración realizada en contravención al dispositivo legal en cita, no son nulas de pleno derecho, sino que en todo caso son anulables, en la inteligencia de que la nulidad de que se trata es relativa en la medida en que puede prescribir y convalidarse.
ARRENDAMIENTO. REQUISITOS PARA QUE PROCEDA EL DERECHO DE PREFERENCIA. (LEGISLACION DEL ESTADO DE NUEVO LEON).
El juez de la causa no está obligado al acatamiento de lo estipulado en el artículo 2341, delCódigo Civil de la entidad cuando, como en el caso el demandado quejoso no demostró la antigüedad exigida por el citado precepto y, además, incumplió durante la vigencia delcontrato de arrendamiento, con el pago de una mensualidad, en virtud de que el derecho que otorga el numeral señalado sólo tiene aplicación cuando el arrendatario cumple con todos los requisitos que menciona el artículo.
ARRENDATARIO, DERECHO DE PREFERENCIA DEL.
No puede desconocerse la validez delcontrato celebrado con violación del derecho de preferencia que establece el artículo 2447 del Código Civil del Distrito Federal en favor del arrendatario, pues el artículo 2305 delmismo código le reconoce eficacia a ese contrato, y el titular del derecho de preferencia, sólo tiene la acción de daños y perjuicios.
