Buenos días a todos los miembros del foro!!! Me dirijo a usteds para solicitarles sean tan amables de asesorarme en relación de que tengo que hacer para resolver mi caso. Mis Abuelos ya fallecidos tenián dos propiedades, El inmueble 1 es una casa con escrituras. El inmueble 2 es otra casa en municipio rural donde solo existe un contrato de compra venta expedido por el municipio en 1972 donde aparecen como compradores mis dos abuelos. Mis abuelos ya fallecidos tienen 4 hijos (incluida mi madre). Mi abuelo no dejó testamento así que está intestado y mi abuela sí dejó testamento, heredándome a mi el inmueble 1 y a un hermano mío el inmueble 2. entiendo que la herencia solo es el 50% ya que el otro 50% está intestada, pero el problema es el siguiente. En el caso mío del inmueble 1 ya llegué a un acuerdo para adjudicarme la propiedad, pero en el inmueble 2, que no tiene escrituras ni está inscrita en el registro público, se acordó que la mitad para mi hermano (obvio) y la otra mitad para un tío mío (uno de los 4 hijos de mis abuelos) llamémosle el hijo 1, pero éste, junto con su hijo, osea mi primo, fueron a un organismo que se llama Fomerrey, que es de gobierno y se dedica a regularizar terrenos para escriturar y total llevaron papelería que les pidieron como predial, recibo de luz, contrato de compra venta, etc. y resulta que ya firmaron escrituras a nombre de mi primo adjudicándose todo el inmueble 2, siendo que hay un testamento a favor de mi hermano que obvió no lo mencionaron, y los otros 3 hijos de mis abuelos (entre ellos mi madre) jamás fueron requeridos para firmar nada, la verdad no entiendo como pudieron arreglar eso. Ahora el problema es que fuí a la notaría para mientras arreglar el inmueble 1 y finiquitar a mis tíos según lo acordado para después arreglar lo del inmueble 2 y que mi hermano pueda escriturar la mitad del terreno de dicho inmueble ya que hasta se puso a modo y sólo quiere terreno, sin la casa. Un abogado me aconsejó que le hiciera de esa forma, pero en la notaría me dicen que no se puede ya que en el testamento que es un solo documento notariado se mencionan las 2 propiedades y sus dos herederos (mi hermano y yo) y que se va a travar el proceso porque aunque todos estén de acuerdo en el inmuebe 1, no se puede ejecutar el testamento parcialmente, que a fuerza tiene que dar destino a ambas propiedades, por lo tanto yo no podré escriturar con ellos y que la única vía es el juicio para ambas propiedades. Le comento que hablé con mi primo y le dije que las cosas así no deberían ser y que la mitad del inmueble 2 le corresponde a mi hermano por herencia y dijo que igual y le ofrecía algo de dinero para que ahí quede la cosa, pero mi hermano solo quiere la mitad del terreno para él construir un nuevo proyecto, entonces le propuse que para arreglar hicieramos una subdivisión pero me dice que no se puede ya que fue escriturado por Fomerrey y tiene cláusulas que prohíben vender, ceder, subdividir, etc. Por lo antes mencionado le pido de favor pueda decirme que sí se puede hacer y que no se puede hacer, cuál sería la mejor estrategia a seguir para arreglar esto, de hecho necesito un camino si convencemos a mi primo de areglar como debe de ser y estar todos de acuerdo, y otro camino peleando. LeS agradezco infinitamente que hayan leído mi caso y ojalá y puedan orientarme para poder arreglar este problema. Muchas Gracias!!! Atte: Javier

Alguién sería tan amable de brindarme una asesoría para resolver mi problema por favor!!!

Consultante: Efectivamente, como le comenta el Notario, no puede llevarse a cabo la partición e la herencia de forma parcial, por lo que debe presentarse con el notario y llevar el acta de defunción del testador y testamento, asi como deben estar presentes los herederos para los tramites correspondientes y reparto de bienes. Una vez adjudicados los bienes testados,su hermano debe iniciar un Juicio de Nulidad de Escritura, debido que los tramites realizados fueron posteriores a al testamento. Saludos.

a ver.... el terreno en conflicto... no es de tus abuelos... ya que nunca regularizaron la situación del mismo... por tanto... quien testo sobre el mismo... no testo sobre nada... porque no era de ella... el notario no puede actuar en contra del origen del terreno... con solo presentar la copia de escritura de regularización y el antecedente... el predioen conflicto... queda fuera del testamento... y no puede negarse a escriturar el llamado predio 1.... es como si yo te dejara el bosque de chapultepec... claro que puede dejarlo... pero como no es mio... nunca sera tuyo.... y lo que hizo el tio y el sobrino... tu primo... no tiene delito alguno o cosa que se le parezca... ya que el predio no fue nunca de tus abuelos... y ellos regularizaron y fueron reconocidos... un contratitito... hecho a mano y sin la intervención notarial y el registro del mismo .... no vale nada... es solo un antecedente... pero no un antecedente registral... un indicio de que hubo una operación... pero ... no una regularización que se pueda testar...

Primeramente quiero agradecer infinitamente que se hayan dado el tiempo de contestar mi consulta, tanto a Advocactus Rectus como a garovalo. Lic. garovalo, para aclarar un poco le comento que el contrato de compra venta, está hecho a máquina con firma del vendedor, de mis abuelos como compradores, dos testigos y tiene sello y firma del municipio en el año de 1972. La persona que firma del municipio y hace constar y da fé del contrato, se ostenta el cargo de Alcalde segundo judicial, en funciones de Notario Público por Ministerio de Ley Aún así cree usted Lic. garovalo que el contrato de compra venta carezca de valor? Gracias nuevamente por sus valiosos comentarios.

Javy . Lo que pasa siempre es que un familiar se pasa de listo por la ambición enferma del dinero. Habla con un abogado y analiza la manera de que se presente un amparo como una opción mas a este caso, no importa lo que haya hecho tu primo y tío. Tu hermano y tu pueden interponer un amparo y prueba de ello el Contrato que celebraron tus abuelos y otros documentos. Trata de hablar con un abogado de tu localidad y ver que opciones te da incluyendo la posibilidad del Amparo Indirecto. En este amparo se solicitara el documento que presento tu tio para que le regularizaran y de ahí parte este Juicio de Amparo.

Javy . Lo que pasa siempre es que un familiar se pasa de listo por la ambición enferma del dinero. Habla con un abogado y analiza la manera de que se presente un amparo como una opción mas a este caso, no importa lo que haya hecho tu primo y tío. Tu hermano y tu pueden interponer un amparo y prueba de ello el Contrato que celebraron tus abuelos y otros documentos. Trata de hablar con un abogado de tu localidad y ver que opciones te da incluyendo la posibilidad del Amparo Indirecto. En este amparo se solicitara el documento que presento tu tio para que le regularizaran y de ahí parte este Juicio de Amparo.

Lic. garovalo, para aclarar un poco le comento que el contrato de compra venta, está hecho a máquina con firma del vendedor, de mis abuelos como compradores, dos testigos y tiene sello y firma del municipio en el año de 1972. La persona que firma del municipio y hace constar y da fé del contrato, se ostenta el cargo de Alcalde segundo judicial, en funciones de Notario Público por Ministerio de Ley Aún así cree usted Lic. garovalo que el contrato de compra venta carezca de valor? Gracias nuevamente por sus valiosos comentarios.

Buenas noches.

El lic. Garovalo, está en lo cierto.

Muchos inmuebles que son irregulares, tienen como documento para acreditar la propiedad un contrato de compraventa privado y a veces esos contratos se pueden llevar a certificar con Notario Público, ante un Juez, ante el Presidente Municipal, etc.

Pero aquí lo importante es que el documento solo adquiere la calidad de fecha cierta (Demuestra su existencia desde determinado tiempo), más no acredita el justo titulo.

Ahora bien, por otro lado es importante decirle que en México existen muchos terrenos irregulares que tienen como antecedente haber sido parte de una parcela (Ejidal) o son del Gobierno Local o Federal, basta con ir al Registro Público de la Propiedad y ver que no se encuentra matriculado… pero aún así la gente llega y los ocupa y con el paso del tiempo los vende y celebran sus contratos.

Pero esos terrenos al ser irregulares no pasan a ser propiedad de nadie, aunque se tenga su contrato de compraventa ante Notario Publico, Juez o Presidente Municipal (Nótese que en el contrato de sus abuelos debe decir que se da fe de que se presentaron las partes a firmar el contrato o se da fe de tener a la vista el documento, pero jamás se resuelve sobre la propiedad).

Como el gobierno se comenzó a dar cuenta de esa situación, se creó la DGRT (Dirección General de Regularización Territorial) que en este caso por conducto de FOMERREY, realiza los tramites de regularización.

Entonces, lo que hace la DGRT es expropiar los lotes que son irregulares (Del cual no es dueño nadie hasta ese momento) y la DGRT se hace dueña de los mismos y los comienza a vender o donar a las personas que habitan y poseen los inmuebles.

A las personas que se acercan a regularizar les piden un sinfín de documentos, contrato de compraventa, recibos de agua, luz, teléfono… Y después de un proceso largo (De años), les dan las escrituras e inscriben la compraventa o donación en el Registro Publico de la Propiedad.

En ese tenor, quien acredito su derecho ante la DGRT es a quien le dan escrituras y si ustedes, en muchos años no buscaron regularizar ese inmueble, pues lo perdieron.

Cabe mencionar que por ese tramite no se viola sus derechos (No procede ningún amparo), porque ese inmueble nunca perteneció a sus abuelos (Era un terreno ejidal o del gobierno), tuvieron un contrato que justificó la posesión, pero al no regularizarlo, la DGRT se lo entregó a quien lo solicitó.

Lo que si es falso, es que la DGRT prohíba venderlo permanentemente (No recordamos exactamente ese tipo de cláusula, pero creemos que piden uno o dos años para no vender el inmueble) y lo anterior nos consta, porque hemos llevado asuntos de terrenos que fueron vendidos o donados por la DGRT.

Respecto sus demás dudas, como ya lo afirmó el lic. Garovalo, el Notario Publico debe sacar del testamento el inmueble regularizado y hacer la repartición del inmueble que sí, fue propiedad de sus abuelos.

“Peregrina & Salazar, Bufete Jurídico Especializado”

Peregrina Salazar, muchas gracias por su amable aportación.

Quien le vendió a su tío y primo el inmueble 2? Ya tramitaron las sucesiones testamentaria e intestamentaria de sus abuelos? Ya nombraron albacea en la sucesión intestamentaria de su abuelo? En la sucesión testamentaria de su abuela ya se dio lectura y se declaro la validez del testamento? ya acepto el cargo el albacea testamentario?

Si bien es cierto que el contrato del inmueble 2 no hace propietarios a sus abuelos, cierto es también que se tiene un derecho sobre dicho inmueble y corresponde al albacea la obligación de defenderlo.

ABOMAU68, muchísimas gracias por tomarse la molestía de comentar mi caso. Me da un poco de esperanza, y ya que el Albacea soy yo, quiciera saber que tipo de jucio necesitamos iniciar, o bien si son varios juicios, en pocas palabras, cuál es el camino que tengo que seguir.

ABOMAU68, perdón pero no vi su anterior aportación, por lo tanto le contesto que no hemos iniciado nada, estoy por hacerlo por eso le pregunto que tipo de juicio o juicios hay que hacer, necesito saber el camino a seguir. También le comento, que no tengo la menor idea de como le hicieron para escriturar el inmueble 2, ya que mis abuelos están fallecidos y a mi madre como hija jamás la citaron de ningún lado. Muchas gracias y espero seguir recibiendo sus comentarios.

Le respondo que por principio deben de tramitar de inmediato ambas sucesiones ante un juez de materia familiar, para que una vez que sea designado el albacea en la sucesión intestamentaria de su abuelo y en la sucesión testamentaria de su abuela se realice la lectura del testamento y se declare la validez del mismo en ese acto el albacea testamentario acepte y proteste el cargo, una vez que tenga usted el cargo de albacea testamentario estará legitimado para ejercer las acciones legales que resulten pertinentes para defender la masa hereditaria, acuda con abogado de su confianza para que de manera pormenorizada le detalle usted la situación del inmueble dos, si su asunto se encuentra en Monterrey le sugiero ampliamente busque y contacte en el directorio de abogados de esta pagina al Licenciado Raul Cadena es el un forista que solía acudir a este foro a responder consultas y radica en Monterrey. Saludos.

ABOMAU68: Le agradezco mucho por darme respuesta nuevamente, le entendí muy bien a su explicación. Que tenga usted muy buenas noches!!!

ABOMAU68: Le agradezco mucho por darme respuesta nuevamente, le entendí muy bien a su explicación. Que tenga usted muy buenas noches!!!

a ver.... el contrato privado... levantado ante el municipio... cambio su forma... para hacer el pago de traslado de dominio... que es muy comun... y que ahora exigen los notarios... pero lo importante... es la inscripción de ese contrato en un libro de contratos privados del registro publico de la propiedad y del comercio ...si no se hizo... es irregular ese terreno... ahora bien... si hay un contrato posterior de esa compra... a favor de quien escrituro... y este se hizo... en vida.... del testador... con esa fecha... ya el bien esta fuera del acervo hereditrio... y nada hay que hacer... la mayoria falla ... y hacen su fraudulento contrato... en fecha reciente y posterior a la muerte del de cujus... y con ello se demuestra la falsedad... pero ... quien debe pelear estos actos... es el albacea de la sucesión....